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美国房市蓬勃发展,是否有泡沫的痕迹?

美国房市蓬勃发展,是否有泡沫的痕迹?

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伴随着美国房地产市场这几年的繁荣,不仅美国的房屋买卖市场兴兴向荣,房屋租赁市场的行情也是水涨船高。在房市持续转好的情况下很多人开始警惕市场是否有泡沫。我们常常用房价租金比来看一个地方的房价是否被高估,进而判断是否存在可能的泡沫。我们今天放眼全美,看看美国的各个城市的情况如何?

房价租金比就是房子的购买价格和相应一年租金的比值,可以大致用来表示在保持当前的房价和租金条件不变的情况下,完全收回投资需要多少年。一般而言,在一个房产运行情况良好的区域,应该可以在180-300个月内完全回收投资。如果少于180个月(15年)就能收回投资,说明这个地区有较高的投资价值;如果一个地区需要高于300个月(25年)才能回收投资,则说明该地区有潜在的房产泡沫风险。我们以郡县(County)为单位,来看看美国各个地区的房价租金比情况如何

2010年房价租金比沿海较高,内陆较低

我们选择了12月作为一个窗口,观察从2010年到2018年全美所有有数据的郡县的房价租金比变化情况。我们固定了颜色变化的区间为从0到30,这样可以清楚地看到,在2010年时沿海包括大城市的郡县的房价租金比较高,基本都在15以上,而靠近沿海地区的二级沿海地区的房价租金比相对比较高,在8到15之间,内陆地区除了几个大城市地区外,例如拉斯维加斯,芝加哥等,房价租金比均较低, 基本低于8。

整体说来,2010年美国内陆城市和地区的房价存在被低估的情况,而沿海城市房价估值较为正常,基本没有房产泡沫的迹象。

2010年12月全美郡县房价租金比4阶热图

2010年全美郡县房价租金比4阶热图

图片来源:优投房utofun.com

当我们把热图转化为4阶热图,以7.5为一个阶梯,从0到30共分为4个阶梯。这张图可以更清楚的看出这3类地区的分布情况。

2018年房价租金比沿海较高,内陆较低

而当我们看向2018年12月时,内陆城市已经和第二阶梯上的城市的房价租金比无太大区别。我们同样转化为4阶热图后,更可以清楚地看到,第一阶的城市数量大大减少,也就是说在2010年时房价租金比低于7.5的城市到2018年时房价租金比纷纷涨到了7.5到15的区间内,但是包括大城市的郡县的房价租金比并没有很大幅度的提升,依旧保持在15到22.5的区间内。这样,我们可以认为7.5到15是正常美国小城市的房价租金比范围,而15-22.5是正常美国大城市的房价租金比范围。同理,美国大城市的房子相对于与小城市收回投资的时间相对长。

2018年12月全美郡县房价租金比4阶热图

2018年12月全美郡县房价租金比4阶热图

图片来源:优投房utofun.com

房价租金比变化

我们将注意力转向哪些郡县在2013年到2018年的5年间房价租金比升高了,而又有哪些郡县降低了。我们将2018年全年的平均房价租金比和2013年全年的平均房价租金比的差别画成热图后,可以看出绝大部分的美国郡县房价租金比都在这5年间增长了。而房价租金比降低的郡县均分布在得克萨斯州、路易斯安那州、印第安纳州、爱荷华州和纽约上州地区(Upsate New York)。而这也应证了这五年内美国地区人口迁移的趋势,例如纽约上州地区在这5年内是美国人口流失较多的地区之一,而人口流失是租金降低的一个重要原因。反过来看,纽约市区,三藩市,洛杉矶市就是几个房价租金比增长较高的地区,大量的人口涌入是一个重要的原因。

2013年与2018年全美郡县房价租金比差别

2013年与2018年全美郡县房价租金比差别

图片来源:优投房utofun.com

2013年与2018年房价租金比排名前10与后10位的郡县

我们来看一下2013年房价租金比的排名。我们可以明显看到房价租金比前10的郡县均分布在加利福尼亚州和纽约州,房价租金比排名在后面的10个郡县分布在肯塔基州、伊利诺伊州、俄亥俄州、纽约上州地区和南卡罗莱纳州。这也符合我们对地区发展的理解,加州和纽约市周边地区是美国尤为发达的城市,所以他们也源源不断地吸引更多的人来这里定居,而涌入的人群必然会带高这个地区的租金,也使得这些地区的房屋租赁市场变成卖家市场。房东在这些地区有着更大的定价优势。

2013年全美房价租金比排名前10的郡县

2013年全美房价租金比排名前10的郡县

图片来源:优投房utofun.com

2013年全美房价租金比排名后10的郡县

2013年全美房价租金比排名后10的郡县

图片来源:优投房utofun.com

当我们转向2018年时,我们可以惊奇的发现,排名前10的郡县竟然没有什么太大的区别。10个郡县中只有2个不是2013年是房价租金比排名前10的郡县之一,同时除了火奴鲁鲁外,其他的9个郡县也都是加州和纽约州的。这也说明2013年发展快而繁华的郡县到2018年并没有发生太多的变化。当然美国这近5年繁荣的整体经济情况使得2018年房价租金比前10的郡县的房价租金比要比2013年高上15%到22%。

而排名后10 的郡县比2013年略有变化,多了三个在田纳西州,德州的郡县,但是其他的依旧是伊利诺利州和纽约上州地区的郡县。虽然是房价租金比后10的郡县,但是房价租金比的绝对数值依旧比2013年时高上了15%到34%。这也应证了美国在过去的积极向上的整体经济状态。

2018年全美房价租金比排名前10的郡县

2018年全美房价租金比排名前10的郡县

图片来源:优投房utofun.com

2018年全美房价租金比排名前10的郡县

图片来源:优投房utofun.com

为了方便大家将郡县和美国整体地理位置一一对应起来,我们在美国地图上标出了2018年房价租金比排名前10和后10的郡县。这样可以更明显的看出,美国发展尤其快的四个地区就是,纽约市、旧金山和夏威夷的檀香山。

2018年全美房价租金比排名前10后10的郡县

2018年全美房价租金比排名前10与后10的郡县

结论

我们可以看到,即使在房价租金比排名前10的郡县中,也只有硅谷、旧金山和纽约地区的个别郡县房价租金比超过了25,也是房产泡沫的警戒线,所以整体看来,美国房产市场运行仍然健康,个别城市和地区有可控范围内的泡沫风险。

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