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保障居民住房,紐約市是怎麼做的?

保障居民住房,紐約市是怎麼做的?

【摘要

紐約市通過法案,部分符合要求的地下室可以合法對外出租 

紐約市保障性住房的四種政策 

紐約市廉租房歷史 


美國購房指南:

美國購房操作流程美國選房技巧

美國買房資金準備美國房貸申請

美國房屋管理美國房產稅費


正文: 

就在上月,紐約市議會表決通過法案,宣布位於布魯克林東紐約(East New York)第五社區委員會內的一家庭及兩家庭住宅地下室在加裝防火噴水系統,並符合超過一半層高在地面、有通風窗戶等市房屋保護和開發局(Department of Housing Preservation and Development)和消防局的要求後,可合法作為住宅單元對外出租。主提案議員蘭德(Brad Lander)表示,紐約市目前有超過10萬家庭租住在地下室改建的住宅單元內,地下室作為住宅出租雖然非法,卻早已是公開的秘密。在住房嚴重緊缺的紐約市,允許地下室和地窖作為住房單元合法出租,將是解決住房危機的重要一步

紐約市議會

資料來源:紐約市議會 

紐約作為美國城市規模數一數二的國際都市,也有悠久的保障性住房的歷史和發達的公共房屋系統。在紐約市的保障房體系中,既有對房價的保障(廉價房),也有對房租的保障(廉租房)。今天優投房就為大家梳理下紐約市是如何採用各種方法為居民住房提供保障?在下篇中我們也為大家整理現行的保障政策和申請方法,為還在為住房頭疼的小夥伴提供參考。 

紐約中國城

紐約中國城 

圖片來源:William Bout/Unsplash 

 

紐約保障性住房政策

紐約保障性住房政策

紐約市政府長期以來一直推行和實施保障住房政策,主要包括四個層次。 

第一是政府直接投資。政府利用自有土地建設公共住房,向符合條件的低收入家庭出租或出售。 

第二是鼓勵私人企業建設公共住房。開發商若提供所建項目面積20%作為低價房,政府就會給予開發商多年免稅的獎勵。這相當於直接拿稅收建設保障性住房,但是更有效率。 

第三是對低收入家庭予以貨幣補貼。符合規定的低收入家庭在第一次購房時,可申請購房補助(按以下三項費用中的最高項補償): 

房屋售價的6%; 

1萬美金; 

買房產生的所有律師費、檢查費、過戶費等雜費(一般為售價的3%)。 

四是租金穩定和租金控制。政府利用租金穩定和租金控制法,規定房租上限且嚴格限制房東提高租金和嚴格限定房客租房的條件,以幫助低收入群體能租得起房。目前,紐約住房租賃市場上的租金控制住宅和租金穩定住宅佔到總量的60%。 

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紐約市廉租房發展歷史 

二戰以後,紐約市開始探索廉租房問題。此後大致經歷了幾個階段: 

第一階段:上世紀五六十年代,相對集中地大規模建造公共房屋 

上世紀五六十年代,紐約市相對集中地在五個區大規模建造一批公共房屋,形成了若干個公屋小區。這些小區的管理者,是不以盈利為目的的政府部門。後來,在實踐中,政府發現上述做法存在兩個缺點:第一,在一個區域高度集中地建造大批公共房屋,低收入家庭密集居住,而非裔美國人相對收入較低,形成了城市中的黑人區。同時,因受資金限制,導致住房質量低劣,配套設施不足。這些社區的犯罪率不斷升高、公立學校質量下滑,成了城市中的“新隔離區”。此外,政府投入很多財力和精力,不堪重負。 平價房建設

平價房建設 

圖片來源:Mark Hogan/Flickr 

第二階段:出台80/20計劃 

 1975年,紐約市出台了有別於以往的廉租房政策,其中規定:房地產開發商購得政府的地塊建樓,必須拿出佔總數20%的單位出租給紐約市的低收入家庭人住,才能享受稅收優惠。這就是80/20計劃。具體規定是,開發商需要將20%以上的單位出租給低於當地家庭收入中位數50%以下的低收入人群;或者將25%以上的單位出租給低於當地家庭收入中位數60%以下的低收入人群。在80/20房屋項目中,在特定的時間段內,20%的住房單位必須保留給低收入家庭作為保障性住房,這些單位將受到聯邦房屋局監管協議的約束:最高租金不可超過入住者收入的30%。剩餘80%的房屋則可按市場價格出租。這實際上是政府巧妙地利用了稅收這一槓桿,既減輕了自身負擔,又解決了某些社會成員無房可居的困難。由於政府不再像以往那樣集中建造廉租房小區,低收入家庭的廉租房逐漸嵌入到了紐約市的不同地段。現任紐約市長白思豪推進的新的減免計劃為70/30,即要把30%的單位用作可負擔住房。 

第三階段:實施廉租房的十年發展計劃 

 在20世紀70年代的10年中,紐約居民數量減少了80萬。到了1979年,紐約市沒收了超過6萬個空置單位和4萬個居住和半居住的單位。房屋保護和開發部迅速成為紐約市的第二大房東(紐約房屋局是全美第一大的公共房屋管理部門)。到了20世紀80年代中期,房屋價格和租金開始回升,無家可歸者增加。紐約市政府於1981年通過了向無家可歸的人和家庭提供住房的標準,也奠定了庇護所的發展。1985年,市長科赫制定了廉租房的十年發展計劃:在五年中花費4.4億美元建設和修復10萬套住房單位以提供給中產階級、窮人、低收入家庭和個人。三年後,科赫將該計劃延長至10年,將投入預算增加至5.1億美元,住房單位增長至252,000個。在此計劃中,政府將因未交稅而被沒收的破敗公共住房以轉賣或贈與方式給予非盈利及盈利性開發商,以提供低利率融資補助和稅收豁免支持開發商修繕和新建保障性住房。科赫的十年計劃讓社區獲得新生。城市不僅持續向社區提供服務,更是投入數十億美元重建滿目蒼夷的街區使之得到前所未有的發展。更重要的是,這些新住房將成為中低收入的紐約客的家園。但8年間,該計劃只在10萬個住房保障單位執行。 然而十年計劃帶來了很大影響:讓不同收入的家庭混合居住在一個社區,共享社區的保護和再開發。 

實施廉租房的十年發展計劃

圖片來源:Billie Grace Ward/Flickr 

第四階段:實施421-A房屋免稅修訂法案 

 該法案將原法律中規定的開發商須建造一定面積的平價房才能獲得免稅的地區範圍,擴大到包括幾乎整個曼哈頓和部分布魯克林區。免稅地區範圍擴大,表明政府管控力度的加大。 

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點擊查看往期文章:手把手實操:421-A房產稅減免帶來多少優惠?

紐約享受421-A減稅地區

紐約享受421-A減稅地區 

圖片來源:nyc.gov 

第五階段:彭博推行十年計劃和新十年計劃 

根據彭博市長的10年計劃,2004年至2013年期間建造和保護165,000個住房單位,保障紐約的近50萬住房,在建設的同時創造更多的就業崗位。紐約市房屋局會由於財政困難,而推行它的新十年計劃:房屋局將它佔據的黃金地段的公房系統中的土地(如操場和停車場)租賃給曼哈頓豪華公寓開發商,通過此舉房屋局將得到更多現金流以支持發展其公共房屋住房系統。 一如紐約市政府一貫的廉租房政策,80%的新公寓會以市場價格出租,剩下20%的公寓將留給低收入的居民。 

在上面的計劃之外,紐約市政府廣開財路,進行PPP(公私聯營),引入私人財團來解決經費困難。例如,花旗集團和L+M開發公司共同推出了第二期紐約保障性住房的基金(NYAH Ⅱ),以企業性的解決方式來維持中低收入社區的持續運營。  

 紐約市政府對保障性住房的管理正掌握愈來愈多的主動權。對居民來說,除了對低收入家庭的直接補貼,紐約市的保障性住房包括可負擔性住房(Affordable Housing)和公共住房(NYCHA Public Housing)兩種,我們將在下篇的文章中以居民的角度,為大家介紹紐約的住房和租房福利誰能享用?怎樣享用?敬請期待! 

 

資料來源:紐約市議會、《中國房地產》、網絡 


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