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保障居民住房,纽约市是怎么做的?

保障居民住房,纽约市是怎么做的?

【摘要

纽约市通过法案,部分符合要求的地下室可以合法对外出租 

纽约市保障性住房的四种政策 

纽约市廉租房历史 


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正文: 

就在上月,纽约市议会表决通过法案,宣布位于布鲁克林东纽约(East New York)第五社区委员会内的一家庭及两家庭住宅地下室在加装防火喷水系统,并符合超过一半层高在地面、有通风窗户等市房屋保护和开发局(Department of Housing Preservation and Development)和消防局的要求后,可合法作为住宅单元对外出租。主提案议员兰德(Brad Lander)表示,纽约市目前有超过10万家庭租住在地下室改建的住宅单元内,地下室作为住宅出租虽然非法,却早已是公开的秘密。在住房严重紧缺的纽约市,允许地下室和地窖作为住房单元合法出租,将是解决住房危机的重要一步

纽约市议会

资料来源:纽约市议会 

纽约作为美国城市规模数一数二的国际都市,也有悠久的保障性住房的历史和发达的公共房屋系统。在纽约市的保障房体系中,既有对房价的保障(廉价房),也有对房租的保障(廉租房)。今天优投房就为大家梳理下纽约市是如何采用各种方法为居民住房提供保障?在下篇中我们也为大家整理现行的保障政策和申请方法,为还在为住房头疼的小伙伴提供参考。 

纽约中国城

纽约中国城 

图片来源:William Bout/Unsplash 

 

纽约保障性住房政策

纽约保障性住房政策

纽约市政府长期以来一直推行和实施保障住房政策,主要包括四个层次。 

第一是政府直接投资。政府利用自有土地建设公共住房,向符合条件的低收入家庭出租或出售。 

第二是鼓励私人企业建设公共住房。开发商若提供所建项目面积20%作为低价房,政府就会给予开发商多年免税的奖励。这相当于直接拿税收建设保障性住房,但是更有效率。 

第三是对低收入家庭予以货币补贴。符合规定的低收入家庭在第一次购房时,可申请购房补助(按以下三项费用中的最高项补偿): 

房屋售价的6%; 

1万美金; 

买房产生的所有律师费、检查费、过户费等杂费(一般为售价的3%)。 

四是租金稳定和租金控制。政府利用租金稳定和租金控制法,规定房租上限且严格限制房东提高租金和严格限定房客租房的条件,以帮助低收入群体能租得起房。目前,纽约住房租赁市场上的租金控制住宅和租金稳定住宅占到总量的60%。 

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纽约市廉租房发展历史 

二战以后,纽约市开始探索廉租房问题。此后大致经历了几个阶段: 

第一阶段:上世纪五六十年代,相对集中地大规模建造公共房屋 

上世纪五六十年代,纽约市相对集中地在五个区大规模建造一批公共房屋,形成了若干个公屋小区。这些小区的管理者,是不以盈利为目的的政府部门。后来,在实践中,政府发现上述做法存在两个缺点:第一,在一个区域高度集中地建造大批公共房屋,低收入家庭密集居住,而非裔美国人相对收入较低,形成了城市中的黑人区。同时,因受资金限制,导致住房质量低劣,配套设施不足。这些社区的犯罪率不断升高、公立学校质量下滑,成了城市中的“新隔离区”。此外,政府投入很多财力和精力,不堪重负。 平价房建设

平价房建设 

图片来源:Mark Hogan/Flickr 

第二阶段:出台80/20计划 

 1975年,纽约市出台了有别于以往的廉租房政策,其中规定:房地产开发商购得政府的地块建楼,必须拿出占总数20%的单位出租给纽约市的低收入家庭人住,才能享受税收优惠。这就是80/20计划。具体规定是,开发商需要将20%以上的单位出租给低于当地家庭收入中位数50%以下的低收入人群;或者将25%以上的单位出租给低于当地家庭收入中位数60%以下的低收入人群。在80/20房屋项目中,在特定的时间段内,20%的住房单位必须保留给低收入家庭作为保障性住房,这些单位将受到联邦房屋局监管协议的约束:最高租金不可超过入住者收入的30%。剩余80%的房屋则可按市场价格出租。这实际上是政府巧妙地利用了税收这一杠杆,既减轻了自身负担,又解决了某些社会成员无房可居的困难。由于政府不再像以往那样集中建造廉租房小区,低收入家庭的廉租房逐渐嵌入到了纽约市的不同地段。现任纽约市长白思豪推进的新的减免计划为70/30,即要把30%的单位用作可负担住房。 

第三阶段:实施廉租房的十年发展计划 

 在20世纪70年代的10年中,纽约居民数量减少了80万。到了1979年,纽约市没收了超过6万个空置单位和4万个居住和半居住的单位。房屋保护和开发部迅速成为纽约市的第二大房东(纽约房屋局是全美第一大的公共房屋管理部门)。到了20世纪80年代中期,房屋价格和租金开始回升,无家可归者增加。纽约市政府于1981年通过了向无家可归的人和家庭提供住房的标准,也奠定了庇护所的发展。1985年,市长科赫制定了廉租房的十年发展计划:在五年中花费4.4亿美元建设和修复10万套住房单位以提供给中产阶级、穷人、低收入家庭和个人。三年后,科赫将该计划延长至10年,将投入预算增加至5.1亿美元,住房单位增长至252,000个。在此计划中,政府将因未交税而被没收的破败公共住房以转卖或赠与方式给予非盈利及盈利性开发商,以提供低利率融资补助和税收豁免支持开发商修缮和新建保障性住房。科赫的十年计划让社区获得新生。城市不仅持续向社区提供服务,更是投入数十亿美元重建满目苍夷的街区使之得到前所未有的发展。更重要的是,这些新住房将成为中低收入的纽约客的家园。但8年间,该计划只在10万个住房保障单位执行。 然而十年计划带来了很大影响:让不同收入的家庭混合居住在一个社区,共享社区的保护和再开发。 

实施廉租房的十年发展计划

图片来源:Billie Grace Ward/Flickr 

第四阶段:实施421-A房屋免税修订法案 

 该法案将原法律中规定的开发商须建造一定面积的平价房才能获得免税的地区范围,扩大到包括几乎整个曼哈顿和部分布鲁克林区。免税地区范围扩大,表明政府管控力度的加大。 

点击查看往期文章:美国购房指南-421a减税政策-教你省很多 

点击查看往期文章:手把手实操:421-A房产税减免带来多少优惠?

纽约享受421-A减税地区

纽约享受421-A减税地区 

图片来源:nyc.gov 

第五阶段:彭博推行十年计划和新十年计划 

根据彭博市长的10年计划,2004年至2013年期间建造和保护165,000个住房单位,保障纽约的近50万住房,在建设的同时创造更多的就业岗位。纽约市房屋局会由于财政困难,而推行它的新十年计划:房屋局将它占据的黄金地段的公房系统中的土地(如操场和停车场)租赁给曼哈顿豪华公寓开发商,通过此举房屋局将得到更多现金流以支持发展其公共房屋住房系统。 一如纽约市政府一贯的廉租房政策,80%的新公寓会以市场价格出租,剩下20%的公寓将留给低收入的居民。 

在上面的计划之外,纽约市政府广开财路,进行PPP(公私联营),引入私人财团来解决经费困难。例如,花旗集团和L+M开发公司共同推出了第二期纽约保障性住房的基金(NYAH Ⅱ),以企业性的解决方式来维持中低收入社区的持续运营。  

 纽约市政府对保障性住房的管理正掌握愈来愈多的主动权。对居民来说,除了对低收入家庭的直接补贴,纽约市的保障性住房包括可负担性住房(Affordable Housing)和公共住房(NYCHA Public Housing)两种,我们将在下篇的文章中以居民的角度,为大家介绍纽约的住房和租房福利谁能享用?怎样享用?敬请期待! 

 

资料来源:纽约市议会、《中国房地产》、网络 


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