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從富士康美國建廠解析五大湖地產趨勢 —— 下篇:五大湖區代表性城市的凱斯席勒指數分析

從富士康美國建廠解析五大湖地產趨勢 —— 下篇:五大湖區代表性城市的凱斯席勒指數分析

 

從富士康美國建廠解析五大湖地產趨勢 —— 下篇:五大湖區代表性城市的凱斯席勒指數分析摘要

芝加哥房屋市場上的價格的增長率在下降

克利夫蘭的房屋交易價格呈現負增長,尤其以低端市場的跌幅最為顯著

底特律2017年5月與去年同期 (2016年5月)相比有7.6%的增長


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五大湖區的房地產市場直接受到產業經濟和宏觀經濟的影響。過去二十年五大湖區主要代表性城市如芝加哥,克利夫蘭,底特律,匹茲堡和密爾沃基等雖然都受到製造業的衰落和次貸危機的影響,但是市場卻有不同的表現。

這幾個城市的體量各不相同,芝加哥是國際性大都市,克利夫蘭和底特律,匹茲堡是中性的製造業為主的城市,密爾沃基被劃歸為小城市的範疇。

總得來說,芝加哥作為大型城市,面對市場的震蕩,有較強的抵抗力,尤其是高端房產市場。而不管是大城市的低端房產市場,還是小城市的整體房產市場,都有較大的波動性。


優投房選取了五大湖區幾個有代表性的城市,芝加哥(Chicago), 克利夫蘭(Cleveland)的凱斯席勒指數分析房產交易價格。

標普/凱斯·席勒房產價格是美國最權威的評級機構標準普爾公司(S&P)所計算的房產價格指數,用來反應地區的住宅房產市場變動情況,指數越高,房價越高。最新的一期凱斯·席勒房產價格指數更新到2017年5月,本篇文章就對最新的房產價格指數展開深入分析。

其中標普/凱斯-席勒房產價格主要關注的是全美二十個大型和中型城市,在這次我們研究的五大湖經濟區塊中,凱斯-席勒指數關於芝加哥和克利夫蘭的數據能讓我們一觀兩個城市房產市場的發展。

有人說過,“買房,就是買一個城市的股票”。當商人看好一個地方的經濟的時候,他們會開始在這個城市建廠或者建設總部,從而刺激房價的上升。

我們知道,市場把房產價格定位為高端、中端和低端,所以分析中我們也按照不同定位來看看不同價格的房產增長有什麼不同。(注: 這裡我們採用凱斯·席勒價格指數同比增長率(Year-Over-Year Change) 趨勢分析圖來觀察不同年份的趨勢。且在每個圖中都有每個城市的高端(High Tier) 房產,中端 (Middle Tier) 房產,低端 (Low Tier) 房產以及整體 (Whole) 的趨勢線。)

 

#芝加哥 (Chicago)

芝加哥(Chicago)是五大湖區中的國際性城市,是著名的國際金融中心,東臨壯麗的密歇根湖。而目前芝加哥的房產價格處在周期的尾端,所以房屋市場上的價格的增長率在下降。當然,實際價格一直在增加。

芝加哥

(credit to sawyer-bengtson-256260-unsplash)

芝加哥凱斯席勒指數

在不同檔次的房產價格中,芝加哥低端市場最易受到外接刺激的影響。我們看到在歷史上,低端市場的波動性是最大的。尤其是面對09年的金融危機,房產價格在受到刺激後,表現出極不穩定的變化。相比較於中端市場和高端市場,低端市場震蕩幅度非常顯著。2013年之後,芝加哥的房價呈現上升的趨勢,漲幅最顯著的時候是2014年。這之後,房價的增長率降低,但仍然保持着增幅。

事實上,芝加哥的租住市場已經達到了對於房東更有利的頂峰市場 。

 

#克利夫蘭(Cleveland)

位於俄亥俄州的克利夫蘭歷史上由於運河和鐵路交匯,成為了製造業的中心。在大型工業衰退後,成為了金融、保險和醫療中心。經濟學人雜誌把克利夫蘭和匹茲堡共同列為宜居城市。相較於芝加哥房價的低增長率,克利夫蘭的房屋交易價格呈現負增長,尤其以低端市場的跌幅最為顯著。

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(credit to lance-anderson-216298-unsplash)

克利夫蘭凱斯席勒指數

同芝加哥類似的是,克利夫蘭低端市場最容易收到市場的刺激,波動性最強。而高端市場的變化比較溫和和穩定。凱斯席勒的指數數據告訴我們:目前,克利夫蘭的市場還未恢復到十年前次貸危機爆發前的水平。

五大湖區的主要城市,不得不提及的還有底特律和匹茲堡。雖然它們並沒有被選為凱斯席勒二十城指數的參考城市,它在五大湖區和全美的影響力不容小覷。

 

#底特律 (Detroit)

位於密歇根州的底特律作為曾經的鋼鐵城,隨着美國製造業的衰落而面臨著城市的衰退。城市的一部分已經慢慢得衰退。

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(credit to alex-brisbey-359868-unsplash)

同比

同比

雖然底特律在經濟學家和商人眼裡已經是一個逐漸的廢棄的城市,但是在美國房市復蘇和上升的勢頭下,底特律2017年5月與去年同期 (2016年5月)相比有7.6%的增長。

環比環比

 與上個月份相比,底特律的房價有1%的漲幅。

房價交易中位數房價交易中位數

從房價中位數的價值區位也可側面看出芝加哥,匹茲堡,底特律和密爾沃基的城市體量和繁榮程度。匹茲堡的房價中位數約為芝加哥的一半,密爾沃基大致與匹茲堡相似,但稍低了$23,500。底特律甚至只能是匹茲堡房價中位數的1/3。

 

#匹茲堡 (Pittsburgh)

匹茲堡坐落在賓夕法尼亞,是賓夕法尼亞州第二大的城市。匹茲堡被稱為鋼鐵城。谷歌,蘋果,博世,臉書,優步,IBM在匹茲堡製造了$207億的工資。匹茲堡坐落着68所大學,其中包括卡內基梅隆和匹茲堡大學。

匹茲堡 (Pittsburgh)

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(credit to vidar-nordli-mathisen-606813-unsplash)

#密爾沃基(Milwaukee)

相較於芝加哥與克利夫蘭的大型體量,密爾沃基僅僅是一個處在威斯康星州的小型城市。這一次富士康決定在威斯康星州建廠, 目標地點就在密爾沃基。

Milwaukee (密爾沃基)

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 (credit to tom-barrett-405369-unsplash)

註:本文採用了同比增長率 (Year-Over-Year Change) 計算公式:即:同比增長率=(當年的指標值-去年同期的值)÷去年同期的值*100%,一般是指和去年同期相比較的增長率。

 

資料來源:優投房原創、網絡

圖片來源:優投房原創、網絡

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