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从富士康美国建厂解析五大湖地产趋势 —— 下篇:五大湖区代表性城市的凯斯席勒指数分析

从富士康美国建厂解析五大湖地产趋势 —— 下篇:五大湖区代表性城市的凯斯席勒指数分析

 

从富士康美国建厂解析五大湖地产趋势 —— 下篇:五大湖区代表性城市的凯斯席勒指数分析摘要

芝加哥房屋市场上的价格的增长率在下降

克利夫兰的房屋交易价格呈现负增长,尤其以低端市场的跌幅最为显著

底特律2017年5月与去年同期 (2016年5月)相比有7.6%的增长


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五大湖区的房地产市场直接受到产业经济和宏观经济的影响。过去二十年五大湖区主要代表性城市如芝加哥,克利夫兰,底特律,匹兹堡和密尔沃基等虽然都受到制造业的衰落和次贷危机的影响,但是市场却有不同的表现。

这几个城市的体量各不相同,芝加哥是国际性大都市,克利夫兰和底特律,匹兹堡是中性的制造业为主的城市,密尔沃基被划归为小城市的范畴。

总得来说,芝加哥作为大型城市,面对市场的震荡,有较强的抵抗力,尤其是高端房产市场。而不管是大城市的低端房产市场,还是小城市的整体房产市场,都有较大的波动性。


优投房选取了五大湖区几个有代表性的城市,芝加哥(Chicago), 克利夫兰(Cleveland)的凯斯席勒指数分析房产交易价格。

标普/凯斯·席勒房产价格是美国最权威的评级机构标准普尔公司(S&P)所计算的房产价格指数,用来反应地区的住宅房产市场变动情况,指数越高,房价越高。最新的一期凯斯·席勒房产价格指数更新到2017年5月,本篇文章就对最新的房产价格指数展开深入分析。

其中标普/凯斯-席勒房产价格主要关注的是全美二十个大型和中型城市,在这次我们研究的五大湖经济区块中,凯斯-席勒指数关于芝加哥和克利夫兰的数据能让我们一观两个城市房产市场的发展。

有人说过,“买房,就是买一个城市的股票”。当商人看好一个地方的经济的时候,他们会开始在这个城市建厂或者建设总部,从而刺激房价的上升。

我们知道,市场把房产价格定位为高端、中端和低端,所以分析中我们也按照不同定位来看看不同价格的房产增长有什么不同。(注: 这里我们采用凯斯·席勒价格指数同比增长率(Year-Over-Year Change) 趋势分析图来观察不同年份的趋势。且在每个图中都有每个城市的高端(High Tier) 房产,中端 (Middle Tier) 房产,低端 (Low Tier) 房产以及整体 (Whole) 的趋势线。)

 

#芝加哥 (Chicago)

芝加哥(Chicago)是五大湖区中的国际性城市,是著名的国际金融中心,东临壮丽的密歇根湖。而目前芝加哥的房产价格处在周期的尾端,所以房屋市场上的价格的增长率在下降。当然,实际价格一直在增加。

芝加哥

(credit to sawyer-bengtson-256260-unsplash)

芝加哥凯斯席勒指数

在不同档次的房产价格中,芝加哥低端市场最易受到外接刺激的影响。我们看到在历史上,低端市场的波动性是最大的。尤其是面对09年的金融危机,房产价格在受到刺激后,表现出极不稳定的变化。相比较于中端市场和高端市场,低端市场震荡幅度非常显著。2013年之后,芝加哥的房价呈现上升的趋势,涨幅最显著的时候是2014年。这之后,房价的增长率降低,但仍然保持着增幅。

事实上,芝加哥的租住市场已经达到了对于房东更有利的顶峰市场 。

 

#克利夫兰(Cleveland)

位于俄亥俄州的克利夫兰历史上由于运河和铁路交汇,成为了制造业的中心。在大型工业衰退后,成为了金融、保险和医疗中心。经济学人杂志把克利夫兰和匹兹堡共同列为宜居城市。相较于芝加哥房价的低增长率,克利夫兰的房屋交易价格呈现负增长,尤其以低端市场的跌幅最为显著。

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(credit to lance-anderson-216298-unsplash)

克利夫兰凯斯席勒指数

同芝加哥类似的是,克利夫兰低端市场最容易收到市场的刺激,波动性最强。而高端市场的变化比较温和和稳定。凯斯席勒的指数数据告诉我们:目前,克利夫兰的市场还未恢复到十年前次贷危机爆发前的水平。

五大湖区的主要城市,不得不提及的还有底特律和匹兹堡。虽然它们并没有被选为凯斯席勒二十城指数的参考城市,它在五大湖区和全美的影响力不容小觑。

 

#底特律 (Detroit)

位于密歇根州的底特律作为曾经的钢铁城,随着美国制造业的衰落而面临着城市的衰退。城市的一部分已经慢慢得衰退。

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(credit to alex-brisbey-359868-unsplash)

同比

同比

虽然底特律在经济学家和商人眼里已经是一个逐渐的废弃的城市,但是在美国房市复苏和上升的势头下,底特律2017年5月与去年同期 (2016年5月)相比有7.6%的增长。

环比环比

 与上个月份相比,底特律的房价有1%的涨幅。

房价交易中位数房价交易中位数

从房价中位数的价值区位也可侧面看出芝加哥,匹兹堡,底特律和密尔沃基的城市体量和繁荣程度。匹兹堡的房价中位数约为芝加哥的一半,密尔沃基大致与匹兹堡相似,但稍低了$23,500。底特律甚至只能是匹兹堡房价中位数的1/3。

 

#匹兹堡 (Pittsburgh)

匹兹堡坐落在宾夕法尼亚,是宾夕法尼亚州第二大的城市。匹兹堡被称为钢铁城。谷歌,苹果,博世,脸书,优步,IBM在匹兹堡制造了$207亿的工资。匹兹堡坐落着68所大学,其中包括卡内基梅隆和匹兹堡大学。

匹兹堡 (Pittsburgh)

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(credit to vidar-nordli-mathisen-606813-unsplash)

#密尔沃基(Milwaukee)

相较于芝加哥与克利夫兰的大型体量,密尔沃基仅仅是一个处在威斯康星州的小型城市。这一次富士康决定在威斯康星州建厂, 目标地点就在密尔沃基。

Milwaukee (密尔沃基)

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 (credit to tom-barrett-405369-unsplash)

注:本文采用了同比增长率 (Year-Over-Year Change) 计算公式:即:同比增长率=(当年的指标值-去年同期的值)÷去年同期的值*100%,一般是指和去年同期相比较的增长率。

 

资料来源:优投房原创、网络

图片来源:优投房原创、网络

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