瑞银2018全球地产泡沫预警

摘要

房价高度警戒区：香港、慕尼黑、多伦多、温哥华、阿姆斯特丹、伦敦；

房价低估地区:芝加哥

还有更多：全球各城市房价与收入比、全球各城市房价与租金比

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随着经济全球化，资产配置也开始全球化。越来越多的投资者意识到配置海外资产，分散风险的重要性。其中房地产投资是海外投资的主力军之一。那么世界这么大，海外资产要配置到哪里呢？今天小编通过私人财富管理机构—瑞士银行新出炉的 2018年全球房产泡沫指数，带大家一览全球房产市场现状。

瑞银的房产泡沫指数将房价分成了五个等级，分别是:

• 过低（指数小于－1.5）
• 低估（指数在－1.5～－0.5之间)
• 合理估计（指数在－0.5～0.5之间)
• 高估（指数在0.5-1.5之间
• 泡沫风险（指数大于1.5）

指数越高，房产泡沫的风险就越大。

房价高度警戒区：

香港 (Hong Koog), 慕尼黑 (Munich),  多伦多 (Toronto),  温哥华 (Vancouver),  阿姆斯特丹(Amsterdam), 伦敦(London),

房价过高：

斯德哥尔摩（Stockholm）,巴黎（Paris）, 旧金山（San Francisco）, 法兰克福（Frankfurt）,悉尼（Sydney）, 洛杉矶（Los Angles）, 苏黎世（Zurich）,东京（Tokyo）, 日内瓦（Geneva） ,纽约（New York）

房价相对合理:

波士顿（Boston）, 新加坡（Singapore）, 米兰（Milan）

房价低估:

芝加哥（Chicago）

房产泡沫特性与迹象：

房产泡沫相信大家都并不陌生，那么房产泡沫到底指什么？我们先从经济学的角度了解一下。房产泡沫一般是指房价持续过高，超过了房产本身真实的价值。因此对于有泡沫的房产，高价并不能长期维持。但到底是不是有泡沫要等到泡沫破裂之后才能有定论。

所以对于泡沫的分析其实是对房产市场风险的分析。从历史经验来看，房产泡沫具有一定的特性与迹象：

1. 房价远超出收入水平和房租

2. 实体经济的扭曲使得过多的资本被用于炒房

3. 房产市场过度的借贷

4. 过度的房产建设等等

因此 根据这些迹象，瑞银提供了“房价增长率的比较”，“房价与收入比”，“房价与租金比”等探讨各城市的变化。

全球城市的近期涨幅：

房价快速增长

过去一年法兰克福（Frankfurt），香港(Hong Kong), 新加坡（Singapore）, 巴黎（Paris）,  阿姆斯特丹（Amsterdam） 房产价格增长率快速攀升，远超 过去五年的增长率。

房价增长放缓

慕尼黑（Munich），洛杉矶(Los Angles), 比什顿（Boston），芝加哥（Chicago）等这些城市, 过去一年的房价增长率已经低于过去五年的增长率。

房价增长平稳

旧金山(San Francisco)，温哥华（Vancouver），东京（Tokyo）过去一年房价增长率维持基本不变

房价增长衰退

多伦多（Toronto），苏黎世（Zurich），纽约（New York），伦敦(London), 悉尼（Sydney），斯德哥尔摩（Stockholm）则在过去一年呈现显著的衰退。

全球各城市房价与收入比

图中的年份表示：一个有技术的上班族需要多少年，可以能买得起靠近市中心60平米(650sqft)的房子。

上图显示香港的上班族需要花二十年，伦敦，巴黎，新加坡，纽约，阿姆斯特丹等城市皆超出十年以上。而芝加哥、波士顿、洛杉矶、米兰、法兰克福，斯德哥尔摩，多伦多等城市约只要五年即可。

越高的负担比，越有可能有这几个迹象。一个就是强劲的房价可能源于海外的投资需求。另一个便是紧缩的房地产政策与租房管制。一旦投资需求或者政策转变，则价格修正的风险将会提升，因此长期的房价增长将会开始萎缩.

全球各城市房价与租金比

图中的年份表示：房价与租金比，需要多少年租金才能回收房价

越高的比率意指越高的房价高或者房租的收益率较低。

上图中，苏黎世，巴黎，新加坡，慕尼黑，香港，温哥华，米兰，斯德哥尔摩，伦敦，法兰克福等城市都要出租超过30年才能收回房价。而旧金山，洛杉矶和波士顿则在十五年至二年左右。

高的房价与租金比具有较高的风险。一般来说，投资者之所以愿意忍受高风险，是因为期待未来房价增长带来的收益。一旦价格调整开始，处于高风险的城市将会较高程度地在房价收益上受损。

小结：

由于全球经济增长改善, 低失业率和超低利率等因素推高了资产价格，关于资产泡沫的担忧还在升温。在股市接近最高纪录而利率接近零或负利率的情况下，房产的吸引力也进一步增强。

如果全球经济受到冲击，导致偿债难度加大，或者央行采取更激进的紧缩政策，推高了借贷成本等，房地产泡沫的问题将被暴露出来。

数据来源：瑞士银行 UBS

图片来源：优投房Utofun.com、瑞士银行 UBS

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