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2019房產泡沫指數——歐洲泡沫加大, 芝加哥被低估

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摘要:

房價泡沫預警區:慕尼黑、多倫多、香港、阿姆斯特丹、法蘭克福、溫哥華、巴黎

房價被低估地區:芝加哥

還有更多:全球各城市房價與收入比

019房產泡沫指數——歐洲泡沫加大,

德國慕尼黑 

圖片來源:Anastasia Dulgier/Unsplash

房產泡沫大家都並不陌生,我們先從經濟學的角度了解一下。房產泡沫一般是指房價持續過高,超過了房產本身真實的價值。因此對於有泡沫的房產,高價並不能長期維持,不過到底是不是有泡沫還要等到泡沫破裂之後才能有定論。

對於泡沫的分析其實是對房產市場風險的分析。從歷史經驗來看,房產泡沫具有一定的特性,比如房價遠超出收入水平和房租,實體經濟的扭曲使得過多的資本被用於炒房,對於房產市場過度的借貸和過度的房產建設等等。瑞士銀行的經濟學家依據泡沫的這些特徵,構建了衡量房產泡沫風險的房價泡沫指數。今天優投房小編通過瑞士銀行新出爐的2019年全球城市房產泡沫指數,帶大家一覽全球房產市場現狀。

019房產泡沫指數——歐洲泡沫加大,

圖片來源:優投房utofun.com

2019年瑞銀房產泡沫指數考慮了全球24個主要城市,將房價分成了五個等級,分別是:

  • 過低(指數小於-1.5)
  • 低估(指數在-1.5~-0.5之間)
  • 合理估計(指數在-0.5~0.5之間)
  • 高估(指數在0.5-1.5之間
  • 泡沫預警(指數大於1.5)

指數越高,房產泡沫的風險就越大,下面我們就來看這24個城市的具體指數。

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# 全球房產泡沫指數

2019瑞銀房價泡沫指數

019房產泡沫指數——歐洲泡沫加大,

圖片來源:瑞銀

在參與評估的全球24個城市中,房價泡沫預警區有7個:慕尼黑 (Munich)、多倫多 (Toronto)、香港 (Hong Kong)、阿姆斯特丹 (Amsterdam)、法蘭克福 (Frankfurt)、溫哥華 (Vancouver) 以及巴黎 (Paris)。

房價被高估的地區有12個:蘇黎世 (Zurich)、倫敦 (London)、舊金山 (San Francisco)、東京 (Tokyo)、斯德哥爾摩 (Stockholm)、洛杉磯 (Los Angles)、日內瓦 (Geneva)、悉尼 (Sydney)、特拉維夫 (Tel Aviv)、馬德里 (Madrid)、莫斯科 (Moscow) 和紐約 (New York)。

房價被合理估計的地區有4個:新加坡 (Singapore)、波士頓 (Boston)、米蘭 (Milan)和迪拜 (Dubai)。

房價被低估的地區為芝加哥 (Chicago)。

# 2019房價泡沫指數特點

1)低利率助長歐元區泡沫

在低利率的推動下,歐元區所有在考慮範圍內的城市的房價泡沫指數均有所上升,其中的房價泡沫指數在全球24個城市中排名第一,阿姆斯特丹、法蘭克福和溫哥華也都在房產泡沫預警線以上。

2)房價增長自2012年以來首次停滯

全球主要城市的房價增長率大都放緩,平均價格較上面並未增長,這是自2012年以來首次出現的,過去幾年房價繁榮增長的情形可能會有變化。

4)房價可負擔性仍下降

儘管價格沒有大幅增長,房價可負擔性仍然是個問題。在過去的十年間,房價與年收入的比值從5增長到了7,也就是說一般家庭要用7年的收入才能買到價格為所有房產中位數的房產。

6)芝加哥連續3年被低估

芝加哥在過去三年的房價泡沫指數分別為-0.66、-0.62和-0.77,均處於被低估的情況,並且低估程度有所增加。

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# 哪些城市更加買不起?

在考慮的24個全球城市中,大多數的城市中,購買60平方米公寓都超過了有着平均年收入的上班族的預算。從房價收入比來看 (為購買中位數價格的房產需要多少年收入),各個城市之間的負擔能力差異很大,從巴黎的15年到芝加哥的3年之間不等。排在巴黎之後的分別為倫敦 (14年)、新加坡 (12年)、東京 (11年)、特拉維夫 (11年) 和紐約 (11年)。

# 全球城市房價近期漲幅

我們來看全球主要的24個城市在過去1年和過去5年間房價變化了多少?從過去1年間來看,全球24個城市中房價增長幅度最大的城市是法蘭克福,增長超過10%,其次是莫斯科和慕尼黑,而排在最後的悉尼房價則下跌超過10%。

全球24個城市過去1年和過去5年的房價變化率

019房產泡沫指數——歐洲泡沫加大,

圖片來源:瑞銀

從過去5年來看,全球主要的24個城市中房價增長最快的城市是倫敦,其次是阿姆斯特丹和法蘭克福,而近5年房價下跌最快的城市為迪拜,其次是莫斯科和米蘭。

# 小結

由於全球經濟增長改善,低失業率和超低利率等因素推高了資產價格,關於資產泡沫的擔憂還在升溫。在股市動蕩和低利率的情況下,房產的吸引力也進一步增強。

如果全球經濟受到衝擊,導致償債難度加大,或者央行採取更激進的緊縮政策,推高借貸成本等等,房地產泡沫的問題將被暴露出來,所以大家要密切關注。

數據來源:瑞士銀行 UBS

圖片來源:優投房Utofun.com、瑞士銀行 UBS

 

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