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2019房产泡沫指数——欧洲泡沫加大, 芝加哥被低估

019房产泡沫指数——欧洲泡沫加大,

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摘要:

房价泡沫预警区:慕尼黑、多伦多、香港、阿姆斯特丹、法兰克福、温哥华、巴黎

房价被低估地区:芝加哥

还有更多:全球各城市房价与收入比

019房产泡沫指数——欧洲泡沫加大,

德国慕尼黑 

图片来源:Anastasia Dulgier/Unsplash

房产泡沫大家都并不陌生,我们先从经济学的角度了解一下。房产泡沫一般是指房价持续过高,超过了房产本身真实的价值。因此对于有泡沫的房产,高价并不能长期维持,不过到底是不是有泡沫还要等到泡沫破裂之后才能有定论。

对于泡沫的分析其实是对房产市场风险的分析。从历史经验来看,房产泡沫具有一定的特性,比如房价远超出收入水平和房租,实体经济的扭曲使得过多的资本被用于炒房,对于房产市场过度的借贷和过度的房产建设等等。瑞士银行的经济学家依据泡沫的这些特征,构建了衡量房产泡沫风险的房价泡沫指数。今天优投房小编通过瑞士银行新出炉的2019年全球城市房产泡沫指数,带大家一览全球房产市场现状。

019房产泡沫指数——欧洲泡沫加大,

图片来源:优投房utofun.com

2019年瑞银房产泡沫指数考虑了全球24个主要城市,将房价分成了五个等级,分别是:

  • 过低(指数小于-1.5)
  • 低估(指数在-1.5~-0.5之间)
  • 合理估计(指数在-0.5~0.5之间)
  • 高估(指数在0.5-1.5之间
  • 泡沫预警(指数大于1.5)

指数越高,房产泡沫的风险就越大,下面我们就来看这24个城市的具体指数。

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# 全球房产泡沫指数

2019瑞银房价泡沫指数

019房产泡沫指数——欧洲泡沫加大,

图片来源:瑞银

在参与评估的全球24个城市中,房价泡沫预警区有7个:慕尼黑 (Munich)、多伦多 (Toronto)、香港 (Hong Kong)、阿姆斯特丹 (Amsterdam)、法兰克福 (Frankfurt)、温哥华 (Vancouver) 以及巴黎 (Paris)。

房价被高估的地区有12个:苏黎世 (Zurich)、伦敦 (London)、旧金山 (San Francisco)、东京 (Tokyo)、斯德哥尔摩 (Stockholm)、洛杉矶 (Los Angles)、日内瓦 (Geneva)、悉尼 (Sydney)、特拉维夫 (Tel Aviv)、马德里 (Madrid)、莫斯科 (Moscow) 和纽约 (New York)。

房价被合理估计的地区有4个:新加坡 (Singapore)、波士顿 (Boston)、米兰 (Milan)和迪拜 (Dubai)。

房价被低估的地区为芝加哥 (Chicago)。

# 2019房价泡沫指数特点

1)低利率助长欧元区泡沫

在低利率的推动下,欧元区所有在考虑范围内的城市的房价泡沫指数均有所上升,其中的房价泡沫指数在全球24个城市中排名第一,阿姆斯特丹、法兰克福和温哥华也都在房产泡沫预警线以上。

2)房价增长自2012年以来首次停滞

全球主要城市的房价增长率大都放缓,平均价格较上面并未增长,这是自2012年以来首次出现的,过去几年房价繁荣增长的情形可能会有变化。

4)房价可负担性仍下降

尽管价格没有大幅增长,房价可负担性仍然是个问题。在过去的十年间,房价与年收入的比值从5增长到了7,也就是说一般家庭要用7年的收入才能买到价格为所有房产中位数的房产。

6)芝加哥连续3年被低估

芝加哥在过去三年的房价泡沫指数分别为-0.66、-0.62和-0.77,均处于被低估的情况,并且低估程度有所增加。

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# 哪些城市更加买不起?

在考虑的24个全球城市中,大多数的城市中,购买60平方米公寓都超过了有着平均年收入的上班族的预算。从房价收入比来看 (为购买中位数价格的房产需要多少年收入),各个城市之间的负担能力差异很大,从巴黎的15年到芝加哥的3年之间不等。排在巴黎之后的分别为伦敦 (14年)、新加坡 (12年)、东京 (11年)、特拉维夫 (11年) 和纽约 (11年)。

# 全球城市房价近期涨幅

我们来看全球主要的24个城市在过去1年和过去5年间房价变化了多少?从过去1年间来看,全球24个城市中房价增长幅度最大的城市是法兰克福,增长超过10%,其次是莫斯科和慕尼黑,而排在最后的悉尼房价则下跌超过10%。

全球24个城市过去1年和过去5年的房价变化率

019房产泡沫指数——欧洲泡沫加大,

图片来源:瑞银

从过去5年来看,全球主要的24个城市中房价增长最快的城市是伦敦,其次是阿姆斯特丹和法兰克福,而近5年房价下跌最快的城市为迪拜,其次是莫斯科和米兰。

# 小结

由于全球经济增长改善,低失业率和超低利率等因素推高了资产价格,关于资产泡沫的担忧还在升温。在股市动荡和低利率的情况下,房产的吸引力也进一步增强。

如果全球经济受到冲击,导致偿债难度加大,或者央行采取更激进的紧缩政策,推高借贷成本等等,房地产泡沫的问题将被暴露出来,所以大家要密切关注。

数据来源:瑞士银行 UBS

图片来源:优投房Utofun.com、瑞士银行 UBS

 

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