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2010年以来新房销售量创新记录-疫情下的新潮流

010年以来新房销售量创新记录-疫情下的新潮流"

摘要

  1. 由于自疫情以来利率的下降以及封城政策的影响,使其购买房产的数量达到了2010年以来的最高点。
  2. 北美四部分区域房产售出数量的比较,南部地区总体房屋售出量远高于中部,东部和西部地区。
  3. 北美四部分区域房产供给量的比较,整体来讲房屋供给数量自从7月份以来呈下降趋势。
  4. 整个北美地区房屋成交价格的分析,随着供给的减少,需求在保持一定的基础上,房屋成交价格可能会持续走高。

 

自从4月份以来,你是否看到了关于房地产的很多新闻消息比如,”美国房屋售出量再创新高“,或者是”疫情之下越来越的人都选择买房“。当你看到这些信息的时候你心中会不会升起疑惑,为什么这么多的人会在疫情期间选择买房呢?是不是新闻在唬人让我们觉得经济形式一片大好?其实在一开始我也许有跟你一样的疑惑,但是utofun去找了数据来验证,结果发现新闻说的都是真的。

 

不过不要着急,听我慢慢用数据跟你讲一讲房地产销售量是如何在疫情期间创下新纪录的,美国的中部,西部,南部,东部又会有怎样的差异,疫情下的房产销售量又与疫情前有何不同,说不定看完你就不会觉得新闻是在夸大事实了。

图片来源:seeking alpha news
图片来源:seeking alpha news

 

1.疫情之下的整体购房趋势

1-1 购房现状

 

在文章的开头我们就讲过,疫情下的新房销售量是不是真的创了新高呢?其实这是事实,疫情下的新房销售量在今年8月达到了自2010年以来的最高点。如果你不信的话,我们来看看下面一组数据。

数据来源:United States Census Bureau 图片来源:优投房utofun.com
数据来源:United States Census Bureau 图片来源:优投房utofun.com

 

根据图表中可以明显看出自从2010年一月份以来,房产的整体售出量从2010年开始波动增长直到2020年。由于受到疫情的影响,房产销售量在2020的开端达到了历史以来的最低点,但是随着时间的流逝,房产市场也在逐渐恢复。从2020年魔幻的开端后,房产销量一直在升高直到8月份创下了自2010年以来的最高点。

 

这个数据说明了自从疫情前期房地产市场受到了冲击之后,房地产市场逐渐趋于稳定,确实有越来越多的人在购买房产,这促使房产销售量在8月份达到了最高并且售出了房产101万栋。看到这里你是不是会有惊讶,那么是什么原因造成了房产销售量最初的冲击后还能持续走高?接下来,我们为你分析一下原因。

1-2 购房原因

1-2-1 利率的降低

房产销售量自5月份以来持续走高最为重要的原因就是房贷利率的下降,房贷利率越低,购买房产每个月所需付的还款额也会越低。

资料来源:freddiemac.com
资料来源:freddiemac.com

 

 

根据图表我们可以看出,自4月份以来,无论是30年固息抵押贷款利率还是15年固息抵押贷款利率都持续走低。如果你在4月份用贷款买房的话,你所付的利息将会比你在疫情之前买房的利息要低得多。举个例子来说,在2019年10月份买房的话,房贷的利率为3%,但是到今年9月份房贷利率则为2.3%,也就是说疫情之后房贷利率下降了整整0.7%,如此一来想象一下你可以少付多少利息。

 

如果利息较低的话,那么许多家庭需要每个月付的贷款金额可能和房租不相上下,如果是这种情况的话,我想许多家庭都会想有稳定的住房而不是租房。因此,贷款利率的走低会促使许多家庭在4月份开始购买房产。

1-2-2 政策影响

除了贷款利率的降低,还有一个比较重要的原因也会促使许多家庭在疫情期间购买房产,那就是政策影响。我们知道自从疫情爆发以来,由于城市封城,大部分企业都鼓励员工在家办公,公共场合保持社交距离等政策使得部分家庭不愿意在疫情期间出去,因此[家]既是他们的办公场所,也是他们的娱乐场所,这么说来的话,我想大部分家庭都愿意在疫情期间有一间大点的房子,可以有独立的办公区域以及更广阔的户外区域。

 

数据来源:Knight Frank全球买家意向调查报告 图片来源:优投房utoufun.com
数据来源:Knight Frank全球买家意向调查报告
图片来源:优投房utoufun.com

 

根据调查报告显示,我们可以看出在疫情城市封锁期间,66%的人想要更多的户外空间,52%的人想要独立的办公室。如果仅仅是出租公寓的话,户外空间和独立办公室是远远不能满足有些家庭的需要。在这个时候,有一些家庭会有动力考虑购买房产而不是仅仅满足于住出租房。在利率走低的作用加持下,许多未受疫情影响的中产家庭就是这次购买房产的主要客户。

 

2.北美四大区域房屋售出量分析

我们看完了在疫情期间北美整体的购房现状及原因,我们接下来看一下美国的中部地区,西部地区,南部地区以及东部地区房屋售出量有什么不同。

2-1 东部地区

整个东部地区在疫情前后的房屋售出量都有较大的波动,在疫情之初受影响最为严重,之后在缓慢恢复,然而近两个月又有下降的趋势。

数据来源:United States Census Bureau 图片来源:优投房utoufun.com
数据来源:United States Census Bureau
图片来源:优投房utoufun.com

 

根据数据我们了解到由于3,4月份东部地区感染人数较多,因此东部地区在3,4月份受到的疫情冲击比较大。从2月份到3月份以来,房屋售出量下降了46%,4月份房屋售出量也在下降直到5月份。自今年五月份开始,房屋售出量开始增加,在6月份达到峰值。相比较与去年2019年6月份,房屋售出量也增加了103,这就说明疫情之下,房屋售出量受到短期冲击后,开始持续增加到6月份,并且比去年同期还要高。

 

但是从今年6月份到8月份,房屋售出量并没有保持增加的趋势,反而在7月份有大幅度的下降,相比6月份下降了20%,8月份虽然有上升的趋势,但是上升的区间没有很大。这可能与当地失业率居高不下有一定关系,因此我们可以持续关注9月份的房屋售出量,来看7,8月份房屋售出量的下降是短期波动还是会成为长期的趋势。

 

2-2 中部地区

中部地区的房屋售出量在疫情之前都很稳定,即使是疫情也没对其房屋售出量造成很大影响,并且在7月份快速增加但是在8月份有所回落。

 

数据来源:United States Census Bureau 图片来源:优投房utoufun.com
数据来源:United States Census Bureau
图片来源:优投房utoufun.com

 

根据数据我们可以看出,在疫情初期中部地区并没有收到很大的影响,即使相比2020年1月份有所下降,但是下降的幅度并不是很大。而且在疫情爆发期间也保持比较稳定的售出量,并且从6月份起房产售出量开始增加,7月房屋售出量相比6月份增加了60%。今年6月份相比与去年6月份虽然有增长,但是增长幅度很小,一直保持比较稳定的状态。这说明可能由于中部地区感染人数在初期不是很多,因此其房地产市场也比较稳定。

 

疫情期间中部地区的房屋售出量虽然在7月份激增之后,8月份也没有保持继续增长的状态,反而下降了21%。这个结果可能是有多重因素的影响,比如8月份之后由于中部地区放松‘社交距离’的执行导致疫情的二次爆发,或者是中部地区房地产市场过于稳定,因此在一波购房高峰之后会回归之前的稳定状态。总体来说,疫情对中部地区房屋售出量的影响整体小于东部地区。

 

2-3 南部地区

数据来源:United States Census Bureau 图片来源:优投房utoufun.com
数据来源:United States Census Bureau
图片来源:优投房utoufun.com

南部地区在疫情之前的房屋售出量也比较稳定,4月份受到疫情的影响但是恢复迅速,从五月份以来一直持续增加。

根据数据显示,疫情之前南部地区房屋售出量就一直保持稳定的状态,并没有出现大起大落。在疫情初期南部地区也并没有受到很大的冲击,但是由于疫情影响的滞后性,南部地区的房屋售出量在4月份达到了最低点,相比于三月份下降了1%。即使相比于疫情之前,也是有下降的趋势,但是幅度不是很大。自从5月份以来,房屋售出量开始增加,相比于4月份来说增加了27%。这说明南部地区房地产市场受到的冲击很小,而且其恢复速度也很快。

 

从5月份开始到今年8月份数据来看,南部地区的房屋售出量一直保持增加的状态,并且在8月份达到了房屋售出量的峰值,比去年同期增加了50%。这就说明由于南部地区大部分家庭没有受到疫情影响,成为在疫情期间是房屋出售最火爆的地区,其整体房屋售出量也要比中部和东部地区要多。那么南部地区是否能在9月份也能保持增长的势头呢,我们拭目以待。

2-4 西部地区

西部地区在疫情之前房屋售出量比较波动,有明显的起落,并且受到疫情的影响比较大。但是从5月份开始逐渐恢复并且保持增长的趋势。

数据来源:United States Census Bureau 图片来源:优投房utoufun.com
数据来源:United States Census Bureau
图片来源:优投房utoufun.com

 

疫情之前西部地区房屋售出量整体呈波动增长趋势,并且在疫情到来的1月份达到峰值。自疫情爆发以来,由于西部地区感染人数也比较多,因此房屋售出量在3月份就迅速下降,相比于2月份下降了30%,但是和去年同期相比却是处于同一水平。可能因为在去年五月份,房产售出量就没有很高。从5月份开始,房屋售出量开始增加,并且高于去年同期的33%。这说明西部地区在疫情初期收到影响之后也在慢慢恢复。

 

从5月份以来,房屋售出量开始稳定增长直到7月份。7月份房屋售出量相比5月份增加了39%,并且远远高于去年同期水平。但是8月份的房屋售出量并没有保持高速增长的势头,反而有小幅度下降。由于8月份西部地区疫情的二次增长,可能多多少少都会影响到房屋售出量。总体来讲,西部地区房屋售出量高于中部,东部但是小于南部地区。

 

3.   北美四大区域房屋供给量分析

我们在上文中讲到了房屋的需求量,接下来我们讲一下疫情前后,北美四大区域的房屋供给量的变化。房屋供给量是指在一定时期内,房子挂牌出售的总体数量。

3-1 东部地区

东部地区房屋供给量在疫情之前比较稳定,在房屋需求增加之后,其房屋供给量在五月份开始下降。

数据来源:United States Census Bureau 图片来源:优投房utoufun.com
数据来源:United States Census Bureau
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根据图中数据我们可以知道,疫情之前的房屋供给数量一直保持比较稳定的状态,没有较大的波动。自从3月份开始,房屋供给量逐渐开始缓慢下降。由于自疫情以来,疫情下中产的家庭对买房的需求逐渐增大,因此房屋供给量在逐渐下降。

 

3-2 中部地区

中部地区的房屋供给量在疫情之前虽然有缓慢下降的趋势但是也保持相对稳定的状态,由于需求量的增加,其房屋供给量自3月份开始逐渐下降。

数据来源:United States Census Bureau 图片来源:优投房utoufun.com
数据来源:United States Census Bureau
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从图中数据能明显看出来,自从1月份以来,房屋供给量一直有下降的趋势,今年8月份的房屋供给量相比于2月份下降了25%,这说明中部地区自疫情以来对房屋的需求远远就大于东部地区。但是8月份的房屋供给量和7月份保持一致,下降的趋势不明显,因此我们可以持续关注一下9月份的房屋供给量的数据。

 

3-3 南部地区

南部地区在疫情之前房屋供给量即使和同期相比也比较稳定,但是其供给量从6月份开始缓慢下降。

数据来源:United States Census Bureau 图片来源:优投房utoufun.com
数据来源:United States Census Bureau
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根据数据我们可以看出在疫情之前南部地区的房屋供给量并没有波动,自从1月份到3月份以来,房屋供给量有缓慢上升的趋势,但是却从4月份开始下降。由于南部地区的房屋需求上升,8月份房屋供给量比4月份下降了14%。总体来讲,南部地区的房屋供给量远多余东部和中部地区。

 

3-4 西部地区

西部地区的房屋供给量在疫情之前也是一直很稳定的状态,但是在疫情到来之后开始缓慢下降。

数据来源:United States Census Bureau 图片来源:优投房utoufun.com
数据来源:United States Census Bureau
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西部地区的房屋供给量在疫情前先下降后增加,但是波动幅度不是很大且均在1000栋上下波动。疫情之后其供给量开始下降,8月份的房屋供给量相比3月份下降了10%,相比其他三个地区,这下降的水平还是比较微小,这说明西部地区的房屋需求量即使增加,但是增加的数量相比于其他三个地区还是很小。

 

4.   北美整体房屋成交价格

经济学上说,需求和供给决定价格,我们看完了房屋售出量和房屋的供给量,我们最后来看一下北美整体房屋的成交价格区间,看是否由于需求的增加导致房屋的价格开始增加。

数据来源:United States Census Bureau 图片来源:优投房utoufun.com
数据来源:United States Census Bureau
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根据数据我们可以看出2019年5月份到3月份房屋成交价格并无较大波动,基本保持小幅度的增加趋势。2020年4月份房屋成交价格有大幅度下降,相比较于3月份其房屋成交价格下降5%,由于市场具有滞后性,这表示3,4月份的房产市场是受到冲击最大的时候,在这个时候由于房屋需求量的迅速减少,但是供给量还保持着疫情之前的状态,导致价格迅速下降。

 

但是自5月份以来,房屋成交价开始缓慢增加,到今年6月份房屋成交价达到了从2019年5月份以来的最高点。在房地产市场受到疫情的短暂冲击后,由于利率的下降加上买家买房的动力增加,以至于房屋的需求在短时间内大幅度上升,在房屋供给量保持一定的情况下,房屋成交价格会增加,这也解释了为什么今年5月份到6月份价格上升幅度较大的原因。

 

7月份到8月份的房屋成交价格在6月份达到峰值之后没有继续上升,而是有缓慢下降的趋势,今年8月份的房屋价格相比于6月份下降了7%。根据前面的分析我们知道,房屋供给量在7,8月份开始下降,在需求保持稳定的情况下,房屋成交价格也会开始下降。

 

总体来讲,我们知道疫情在初期确实是给房地产市场造成了冲击,其供给量,售出量的下降都说明了这点,随着市场逐渐适应疫情之后,供给量,售出量都开始增加,其价格也随之上升。但是从7月份开始,有些地区的售出量开始下降,供给量也随着下降。说明在房产可能存在供应不足的情况。如果房产供应不足,其需求可能也会下降。举个例子来说,买家如果没有找到自己满意的房产,可能会暂时放弃买房的打算,随着需求的下降,供给量的下降,价格也会随着下降。至于9月份以后的房价如何,我们只能寄希望于疫情不会再次爆发。

结语

看完我们的分析是不是你对新闻上所说又有了新的认识?我们把从2019年五月份到今年8月份的房产售出量,供给量以及房屋成交价格分析完毕,但是2020年还并没有过去,因此我们的数据还并未更新完全,关注我们的公众号,我们会持续更新下一个月的房产市场的变化。

 

如果你对房产市场有新的认识,或者你有非常想看的主题,欢迎给我们留言。如果你觉得我们的文章还不错,赶快给我们留言吧!

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