购买同等房产,美国房贷竟比中国少还数十万!

摘要

很多人听说外国人可以在美国贷款时都会大吃一惊,纷纷询问是真是假。我们可以肯定的说这是真的!我们在之前的文章(点击查看“你知道吗?在美国信用好坏可以差距数10万美元”)中了解了,在美国,三大信用局会将每个人的信用进行评分,分数的高低也直接决定了房屋贷款时利率的高低。今天我们将会看到,相同还款方式下,即使是小的利率差距,对应的还款数的差距也可以很大。那么外国人怎样在美国贷款?不同的利率带来的还款差距有多大?我们具体来看。


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美国2015年8月-2016年8月房屋贷款利率
美国2015年8月-2016年8月房屋贷款利率 资料来源:FreddieMac

 

我们先看下美国的抵押贷款利率,上图是美国房地美(FreddieMac)平均各大借款机构的贷款利率后提供的每月贷款利率数据,蓝色部分是30年期固定利率,绿色部分是15年期固定利率,橙色部分是5-1可调整率(前5年固定利率,从第六年起每年在设定的范围内调整一次利率)。我们可以清楚的看到,这三种利率的一个共同特点就是短期有浮动而长期趋势是下降的。这对于想在美国贷款购房居住或者投资的人来说是好消息。

购买同等房产,美国房贷竟比中国少还数十万!
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我们说了外国人也能在美国贷款买房。实际上根据美国房地产经纪人协会的数据(National Association of Realtors),在美国购房的外国人中,有40%的人都是通过房屋贷款的。对于许多在美国贷款买房的中国人来说,一个重要原因是相比于国内五年以上的4.99%的贷款基准利率,美国的的贷款利率更低:今年8月美国30年期的抵押贷款利率为3.43%。这零点几个百分点的利率差距看似不高,但实际的还款数据差距还是能让人吃一惊。

要看清楚这一点,我们看一个实际的例子。李阿姨为了孩子出国留学在纽约地区购置了一套价格为100万美元的公寓。作为外国人,她需要支付30%的首付,其余的70万美元她考虑抵押贷款。我们就来看下如果她在美国贷款和选择在中国购置同样价格的房产并且在国内贷款,在还款数量上有什么区别。我们分别来看30年期和15年期的。

美国房贷本息和 美国房贷每月月供

我们可以看到,同样是本金70万的贷款,在国内30年期的贷款本息和有133.7万美元,月供为3715美元,而美国同样还款结构下,本息和为112.2万美元,少了21.4万美元之多,月供也少了599美元。

美国贷款利率与每月月供

从上图我们也可以更清楚直接的看到,利率一个零点几百分点的不同,每月的还款数额也有很大的差异,同样是70万的贷款额度,3.5%的利率下的月还款额是3,143美元,而4.9%的利率下就达到了3,715美元,每月就相差572美元之多。

我们再整体来看看同样是30年期贷款,不同贷款额度和不同利率下的每月还款金额的差异:(美元)

美国贷款

 

我们知道外国人可以在美国贷款,那么这具体是怎么操作的呢?外国人既不是美国公民也没有美国绿卡,但也分为了两类,一类是在美国有社会安全号(Social Security Card),所以有信用记录的外国人,一类则是在美国没有信用的外国人。我们来看第一类在美国有信用记录的外国人:

在美国发放房贷的机构很多,不但有银行,也有许多专门办理房屋贷款的公司,这些银行及公司除了接受面对面的贷款申请外,还设有电话专线服务以及网上服务,可以通过电话或网络完成房贷的申请,十分方便。在申请贷款时,基本上需要提交以下各种文件:

美国房屋贷款所需文件

除了上述基本文件外,还会有其它各种补充文件的要求,比如雇佣证明、房屋租金收入证明、合法居住证明等。特别要注意的是,中国子女买房时,父母往往会给子女一些钱来作为头款的一部分或全部,在这种情况下,贷款机构就需要申请者出示“礼物证明”来证明这些现金是礼物而非借款,因为如果是借款的话,就牵涉到贷款机构的贷款额度以及申请者的还款能力了。

 

对于大多数的中国投资者,没有在美国生活或者学习过,在美国也没有信用记录,这种情况下也能在美国贷款。

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资料来源:优投房独家大数据、网络图片来源:优投房、网络

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