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美國房貸最新利率報告–美國樓市如何反應?

美國房貸最新利率報告--美國樓市如何反應?

摘要

美國30年期固定房貸利率較去年年底高點有所回落。長期預期房貸利率仍會持續上漲。新一屆政府經濟政策不確定性或給國際投資者帶來機遇


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根據房地美(Freddie Mac)2月9日最新發布的調查數據,美國30年期固定房貸利率回落至4.17%。15年期及5年期貸款利率也有相應回落。  自去年11月川普當選以來, 房貸利率一路走高至年底最高點4.32% (根據房地美2016年12月29日調查數據)。今年年初以來房貸利率自高點呈大體回落趨勢。儘管如此,相比於2016年平均3.65% 的超低水平 (自1971年來最低值),目前相對處於高位的房貸利率仍將對投資者還款額,投資預算,還款方式等產生影響。

美國2016年2月-2017年2月房屋貸款利率

資料來源: Freddie Mac

(美國2016年2月-2017年2月房屋貸款利率。藍色部分是30年期固定利率,綠色部分是15年固定利率,橙色部分是5/1可調整利率(前5年為固定利率,從第6年起可在設定的範圍內調整一次利率))

# 利率上漲使房貸及再融資申請數量相比去年下降

往期文章(美國央行加息| 美國30年房貸利率破4%對你的影響)曾詳細分析過房貸利率升降對房地產投資的影響。 簡單來說,房貸利率上升使得貸款購房的買家的每月還款額增加, 在有限預算內導致部分購房者暫緩買房計劃, 從而使得房地產市場需求減小,進而產生抑制房價增長的作用。同時,在較高水平的利率變動對每月還款額影響更大。下面的圖中可以看到同樣是15年固定利率房貸,不同貸款額和不同貸款利率下每月還款金額的差異:

美國不同貸款利率的還款額

自去年年底以來,迅速上漲的房貸利率已經對美國的房地產投資產生了影響。房貸申請數量尤其是再融資申請數量大幅下降。根據房貸銀行家協會(MortgageBankers Association)調查數據, 房貸申請數量相比於去年同期下降23%, 其中再融資申請數量更是下降40%之多。

# 川普經濟政策的不確定性導致房貸利率小幅回落,長期預測仍處於相對高位

川普的競選承諾中包含大量減稅,增加基礎設施建設,以及放鬆金融監管等刺激性經濟政策。人們對可能由此產生的通貨膨脹的預期,加上去年年底美聯儲的再次加息,使得國債收益率,房貸利率等一系列借貸利率迅速走高。然而今年年初川普正式就職之後,他的一系列外交及內政政策使人們對他經濟政策的實施產生了更多的不確定性,因此導致房貸利率有所回落。不過,房地美經濟學家對長期經濟增長仍有信心,2017至2018年的預期房貸利率仍將持續上漲。

美國房地產經紀

# 稅收政策或導致投資購買房地產吸引力下降

房貸利息抵稅(Mortgage Interest Deduction)一直以來都是美國房地產市場的重要驅動因素。美國貸款購房者可以用支付房貸利息抵除部分個人所得稅。房貸利息支付得越多,稅收反而更少。正是因為這個原因,許多投資者才會從租賃轉向購買房產;從購買面積小,相對便宜的房產轉向購買面積大,相對昂貴的房產。儘管沒有直接針對房貸利息抵稅的部分,但根據川普預期推行的稅收政策中關於減免項的限制以及邊際稅率的減少,貸款購房者能夠用房貸利息抵除的個人所得稅將大幅下降。房地美預期能夠用房貸利息抵稅的報稅人數量將下降60%。

# 低首付購房者貸款費率上升

川普上任第一天的行政命令中,將幾天前奧巴馬在任期將近時下達的減除低首付貸款者貸款費率的命令推翻。在美國,首付低於20%的購房者可以參與聯邦房屋管理局(Federal Housing Administration, FHA )的貸款項目並繳納保險費用。根據奧巴馬的被推翻的行政命令,此項費用原本會被降低0.25%。在川普推翻此命令後,對於積蓄和收入不高的年輕購房者,以及現金不足的購房者來說,貸款的成本實際增高了。

美國低首付政策被推翻的後果

# 外國投資者帶來更多不確定性及機遇

對於許多中國投資者來說, 川普的稅收及貸款費率政策的影響遠不如對美國居民投資者的影響大。相反,這些政策對美國房價(尤其是紐約一類的大城市房價)的抑制作用,使得不受或較少受此政策影響的中國投資者擁有更好的投資機會。

數據來源:S&P/CASE-SHILLER 房價指數
圖片來源:優投房原創、網絡

美國房貸最新利率報告--美國樓市如何反應?

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