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美国房贷最新利率报告–美国楼市如何反应?

美国房贷最新利率报告--美国楼市如何反应?

摘要

美国30年期固定房贷利率较去年年底高点有所回落。长期预期房贷利率仍会持续上涨。新一届政府经济政策不确定性或给国际投资者带来机遇


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根据房地美(Freddie Mac)2月9日最新发布的调查数据,美国30年期固定房贷利率回落至4.17%。15年期及5年期贷款利率也有相应回落。  自去年11月川普当选以来, 房贷利率一路走高至年底最高点4.32% (根据房地美2016年12月29日调查数据)。今年年初以来房贷利率自高点呈大体回落趋势。尽管如此,相比于2016年平均3.65% 的超低水平 (自1971年来最低值),目前相对处于高位的房贷利率仍将对投资者还款额,投资预算,还款方式等产生影响。

美国2016年2月-2017年2月房屋贷款利率

资料来源: Freddie Mac

(美国2016年2月-2017年2月房屋贷款利率。蓝色部分是30年期固定利率,绿色部分是15年固定利率,橙色部分是5/1可调整利率(前5年为固定利率,从第6年起可在设定的范围内调整一次利率))

# 利率上涨使房贷及再融资申请数量相比去年下降

往期文章(美国央行加息| 美国30年房贷利率破4%对你的影响)曾详细分析过房贷利率升降对房地产投资的影响。 简单来说,房贷利率上升使得贷款购房的买家的每月还款额增加, 在有限预算内导致部分购房者暂缓买房计划, 从而使得房地产市场需求减小,进而产生抑制房价增长的作用。同时,在较高水平的利率变动对每月还款额影响更大。下面的图中可以看到同样是15年固定利率房贷,不同贷款额和不同贷款利率下每月还款金额的差异:

美国不同贷款利率的还款额

自去年年底以来,迅速上涨的房贷利率已经对美国的房地产投资产生了影响。房贷申请数量尤其是再融资申请数量大幅下降。根据房贷银行家协会(MortgageBankers Association)调查数据, 房贷申请数量相比于去年同期下降23%, 其中再融资申请数量更是下降40%之多。

# 川普经济政策的不确定性导致房贷利率小幅回落,长期预测仍处于相对高位

川普的竞选承诺中包含大量减税,增加基础设施建设,以及放松金融监管等刺激性经济政策。人们对可能由此产生的通货膨胀的预期,加上去年年底美联储的再次加息,使得国债收益率,房贷利率等一系列借贷利率迅速走高。然而今年年初川普正式就职之后,他的一系列外交及内政政策使人们对他经济政策的实施产生了更多的不确定性,因此导致房贷利率有所回落。不过,房地美经济学家对长期经济增长仍有信心,2017至2018年的预期房贷利率仍将持续上涨。

美国房地产经纪

# 税收政策或导致投资购买房地产吸引力下降

房贷利息抵税(Mortgage Interest Deduction)一直以来都是美国房地产市场的重要驱动因素。美国贷款购房者可以用支付房贷利息抵除部分个人所得税。房贷利息支付得越多,税收反而更少。正是因为这个原因,许多投资者才会从租赁转向购买房产;从购买面积小,相对便宜的房产转向购买面积大,相对昂贵的房产。尽管没有直接针对房贷利息抵税的部分,但根据川普预期推行的税收政策中关于减免项的限制以及边际税率的减少,贷款购房者能够用房贷利息抵除的个人所得税将大幅下降。房地美预期能够用房贷利息抵税的报税人数量将下降60%。

# 低首付购房者贷款费率上升

川普上任第一天的行政命令中,将几天前奥巴马在任期将近时下达的减除低首付贷款者贷款费率的命令推翻。在美国,首付低于20%的购房者可以参与联邦房屋管理局(Federal Housing Administration, FHA )的贷款项目并缴纳保险费用。根据奥巴马的被推翻的行政命令,此项费用原本会被降低0.25%。在川普推翻此命令后,对于积蓄和收入不高的年轻购房者,以及现金不足的购房者来说,贷款的成本实际增高了。

美国低首付政策被推翻的后果

# 外国投资者带来更多不确定性及机遇

对于许多中国投资者来说, 川普的税收及贷款费率政策的影响远不如对美国居民投资者的影响大。相反,这些政策对美国房价(尤其是纽约一类的大城市房价)的抑制作用,使得不受或较少受此政策影响的中国投资者拥有更好的投资机会。

数据来源:S&P/CASE-SHILLER 房价指数
图片来源:优投房原创、网络

美国房贷最新利率报告--美国楼市如何反应?

原创文章,作者:优投房,如若转载,请注明出处:https://utofun.com/blog/%e5%88%86%e6%9e%90%e6%8a%a5%e5%91%8a/%e7%be%8e%e5%9b%bd%e6%88%bf%e8%b4%b7%e6%9c%80%e6%96%b0%e5%88%a9%e7%8e%87%e6%8a%a5%e5%91%8a-%e7%be%8e%e5%9b%bd%e6%a5%bc%e5%b8%82%e5%a6%82%e4%bd%95%e5%8f%8d%e5%ba%94%ef%bc%9f-2/

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