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美国优质学区科普!你必须知道的纽约学区推荐

美国优质学区科普!你必须知道的纽约学区推荐

摘要

一个学区如果房子价格高,房地产税也就相应的会高,用于学校的钱就宽裕,教学质量便会提高。

皇后区(Queens)的26、25和28号学区的教学表现亮眼

26学区房价交易的中位数是$629,200(¥4,356,580)

25学区房价交易的中位数是$635,440(¥4,399,7860)

28学区房价交易的中位数是$453,310(¥4,356,580)


美国购房指南:

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Credit to: steve-harvey/unsplash.com

长期以来,搬到某个社区以便在某所人人向往的公立学校谋得一席之地,一直是纽约中产阶层追求高质量教育的必经之路,因为纽约大部分公立小学都分片招生,学校质量好的地区自然就会吸引有孩子的家庭搬来这里居住。

 

据估计,美国全国大概有15000个学区。通常,我们讲的美国的学区房是指可以根据就近入学原则接纳学生的公立学校,与私立学校无关。跟中国一样,大多美国的公里中小学也是划片入学。从K年级(相当于大班,年满5岁可入学)至高中三年级或四年级(各州学制不一),公立学校均为免费教育,一般时长为12年。

美国学区房的形成模式

美国学区房与房产税之间存在息息相关的关系,学校资金来源基本上是跟周围所缴房地产税成正比的。购房需缴房产税(Property Tax),它由各个县或者市政府来征收,大概是房价的1%至2%;同时政府也必须履行其义务:通常房地产税总额的一半以上甚至是60%以上都是用于公立中小学的修缮建设、设施设备、聘请教师、开展活动、校车接送等等。根据纽约城市官网的统计资料,纽约2009年在教育方面的投资占地产税总额的62.2%。

纽约2009年房产税去向美国优质学区科普!你必须知道的纽约学区推荐

(纽约2009年房产税去向)

理论上,一个学区如果房子价格高,房地产税也就相应的会高,用于学校的钱就宽裕,教学质量便会提高,从而吸引更多家长来买学区房,推动房价上涨,形成一个良性循环。同时,理论上显而易见的是,房产的价值高低也导致学区之间泾渭分明。

美国优质学区科普!你必须知道的纽约学区推荐                                       学区效应下的良性循环(学区效应下的良性循环)

由于造成纽约曼岛超高房价的因素过于复杂,因此本次纽约学区房的讨论将不涉及曼岛。小编将在接下来的时间里带你一起了解,纽约的好学区及其周围的购房机会。

纽约的优质学区

纽约共划分为31个大学区,每个大学区又化分为不同的小学区。根据NICHE网站最新公布的最佳学区排名,除了曼岛1、2和3号学区排名靠前之外,皇后区(Queens)的26、25和28号学区的教学表现也十分亮眼,我们将按照排名先后进行介绍。

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(New York City Metro 大学区划分 -PropertyShark)

纽约州26号25号和28号学区 近年教育表现

美国优质学区科普!你必须知道的纽约学区推荐                              (26号25号和28号学区 近年教育表现)

(纵坐标的百分比高低可以理解为教育质量的排名前后,百分比越高即代表超过该年纽约州的学区个数越多,即教育质量越好)

26学区

26学区拥有26所小学、7所中学、7所高中和2所另类教育学校(指的是和主流体质不同的教育学校)。2017年NICHE给予其A的整体教育评分,且其教育表现连年远高于其他学区,具体表现如下。

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美国优质学区科普!你必须知道的纽约学区推荐26号学区位于皇后区(Queens)的东北角,一直以来都是纽约市发展成熟的学区。这里有舒适安静的周边环境,丰富权威的教育资源;由于这里的父母普遍都十分重教育,因此26号学区中的32所学校的教育方式都相对传统。这里有名列全州前茅中学,再加上近年教育质量表现一直不俗,因此引来了许多南韩、中国、印度和日本的移民家庭在此定居。

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美国优质学区科普!你必须知道的纽约学区推荐                                              (26号学区 蓝色框内)

纵观2011年-2015年的交易,26学区房价交易的中位数是$629,200(¥4,356,580)。我们发现:该学区房房价与对应区域内学校排名的线性正比关系并不是非常明显。例如在下图中,在较好的学校周围仍然可以买到房价与该学区房价中位数近似的房子。

美国优质学区科普!你必须知道的纽约学区推荐纽约26号学区的学校平分与房价中位数

美国优质学区科普!你必须知道的纽约学区推荐                              26号学区 学校排名与历史房价关系(26号学区 学校排名与历史房价关系)

(颜色越深学校越好,圆圈越大房价越高)

回到当下的房地产市场我们也可以发现,毗邻教育质量较高学校的房价大多仍低于或者等于该区域的房价中位数。

美国优质学区科普!你必须知道的纽约学区推荐美国优质学区科普!你必须知道的纽约学区推荐                                 (26号学区 学校分布及当下房产分布)

下面来给大家举几个例子:

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美国优质学区科普!你必须知道的纽约学区推荐售价¥679,000, 距离教育质量评级A的 P.S. 115 Glen Oaks School小学只有600米。独栋别墅,6个房间,2个浴室,双层。房子的坐标位于Floral Park, NY, 该区域现房价中位数 $688,750。

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售价$749,000, 距离教育质量评级A+的 PS 98 The Douglaston School小学只有900米, 距离教育质量评级A的 Ps 94 David D Porter School小也只有600米。7个房间,2个浴室,独栋别野。房子坐落在 Little Neck, NY,该区域现房价中位数$1,090,000。

 

25学区

25学区有26所小学,7所初中,7所高中和5所另类教育学校。2017年NICHE给予其A-的整体教育评分,且其教育表现连年高于大多数纽约州的其他学区,具体表现如下。

美国优质学区科普!你必须知道的纽约学区推荐2017年NICHE给予27号学区整体教育评分

25号学区位于皇后区(Queens)的中南部,从南端人口众多的法拉盛中国到北端的College Point,学区整体教育表现紧随26学区之后。居住在家长的人也都十分乐意将孩子送入划片的中小学。

美国优质学区科普!你必须知道的纽约学区推荐美国优质学区科普!你必须知道的纽约学区推荐                                            (25号学区 蓝色框内)

纵观2011年-2015年的交易,25学区房价交易的中位数是$635,440(¥4,399,7860)。和26学区稍有不同的是,在25学区,排名靠前的小学附近的房价则会较高。

纽约25号学区的学校平分与房价中位数美国优质学区科普!你必须知道的纽约学区推荐

美国优质学区科普!你必须知道的纽约学区推荐                                  25号学区 学校排名与历史房价关系(25号学区 学校排名与历史房价关系)

(颜色越深学校越好,圆圈越大房价越高)

回到当下的房地产市场我们也可以发现,毗邻教育质量较高学校的房价有部分都会略高于该区域的房价中位数。

美国优质学区科普!你必须知道的纽约学区推荐                           美国优质学区科普!你必须知道的纽约学区推荐  (25号学区 学校分布及当下房产分布)

下面来给大家举几个例子:

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美国优质学区科普!你必须知道的纽约学区推荐售价$648,000, 距离教育质量评级A- 的 PS 159 School小学只有300米。6个房间,2个浴室,独栋别野。房子坐落在 Bayside, NY,该区域现房价中位数$799,000。

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美国优质学区科普!你必须知道的纽约学区推荐售价$878,000, 距离教育质量评级A 的Ps 162 John Golden School小学只有480米, 距离教育质量评级A的Ps 31 Bayside School小学不到1000米。8个房间,独栋别野。房子坐落在 Oakland Gardens, NY,该区域现房价中位数$750,000。

 

28学区

28学区拥有26所小学、7所中学、10所高中和5所另类教育学校。 2017年NICHE给其B+整体教育评分,详细评分如下。

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美国优质学区科普!你必须知道的纽约学区推荐美国优质学区科普!你必须知道的纽约学区推荐                              (28号学区 各项教育表现 – NICHE)

28号学区位于皇后区(Queens)的中部,这个学区横跨了多个社区,既有优雅安静的私人住宅区森林小丘(Forest Hills Gardens)也有车水马龙的格雷公园(各类gongyuanRegork);入学人数过多一直是困扰该学区的一个问题,尤其在相对富裕的森林小丘(Forest Hills Gardens)和丘园小区(Kew Garden)社区旁的小学拥挤入学的现象更为严重。

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纵观2011年-2015年的交易,28学区房价交易的中位数是$453,310(¥4,356,580)。我们发现:该学区房房价与对应区域内学校排名的线性正比关系明显;例如在下图中,我们可以发现学校排名越靠前,它周边的房价就会越高。

纽约28号学区的学校平分与房价中位数28号学区 学校排名与历史房价关系美国优质学区科普!你必须知道的纽约学区推荐

美国优质学区科普!你必须知道的纽约学区推荐                                (28号学区 学校排名与历史房价关系)

(颜色越深学校越好,圆圈越大房价越高)

回到当下的房地产市场我们也可以发现,毗邻教育质量较高学校的房价均高于该区域的房价中位数。

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(靠近学校越好的房子房价越高)

下面来给大家举几个例子:

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美国优质学区科普!你必须知道的纽约学区推荐售价$1,399,000, 距教育质量评级A的Ps 174 William Sidney Mount School小学只有400米,  距离教育质量评级A的Jhs 157 Stephen A Halsey School小学1000米。独栋别墅,8个房间, 2.5个浴室,双层。房子的坐标位于Forest Hills, 该区域现房价中位数 $439,262。

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美国优质学区科普!你必须知道的纽约学区推荐美国优质学区科普!你必须知道的纽约学区推荐售价$1,150,888, 距离教育质量评级B+的 Ps 154 School小学只有500米。7个房间, 2.5个浴室,独栋别野。房子坐落在Kew Gardens Hills,该区域现房价中位数$527,777。

 

写在最后

美国的教育体系为孩子入学提供了很多不同的选择,是否投资学区房应该视自身的情况和投资条件而定;同时,在投资房产的时候,也需要充分了解当地发力和税收政策、市场形式。为孩子的教育做好提前和充分的准备。至于房价和学校排名的关系,因不同地区而异,28学区的学区房效应就比较明显,而教育质量最高的的26学区情况则不同,在学区效应的大背景之下,总有值得投资的学区房房产。

 

资料来源:优投房UTOFUN原创数据库

图片来源:优投房UTOFUN原创、网络


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