fbpx

租在疫情蔓延时_四大租房问题完整解答

租在疫情蔓延时_四大租房问题完整解答

【摘要】

◆ 将近七成的纽约租房人口们又在做什么呢?而房东们面对贷款压力又该如何是好?
◆ 最常被问到的四大类租房相关问题:租金问题;搬家问题;维修问题;上班问题。

COVID-19病毒疫情已经升级成全球性的危机,纽约在这风暴当中,也很惨烈地荣升全美国第一重灾地。

租在疫情蔓延时_四大租房问题完整解答
图片来源:Photo by Martin Sanchez/Unsplash

在这场罕见的危机中,在重重州长命令、纽约「暂停」、在家工作潮、联邦补贴轰炸,以及去年颁布施行租客保护法夹杀之下,再加上法院基本关门不收案,将近七成的纽约租房人口们又在做什么呢?而房东们面对贷款压力又该如何是好?

以下希尔维亚整理最近这阵子最常被问到的四大类租房相关问题,一次回答「租在疫情蔓延之时」。其中,最重要的关键字就是Force Majeure (不可抗力条款) 以及Impracticability (不能履约)。以下是希尔维亚的四大问题法律分析以及建议:

租在疫情蔓延时_四大租房问题完整解答

图片来源:Photo by aaron burden/Unsplash

I. 租金问题:

许多房客面临失业、减薪危机,中小企业主无法开门做生意,因而无法交出租金,房东们已经开始陆续收到减租的要求,该怎么应对呢?

目前虽然驱赶全面暂停90天,但并没有说这段时间房客不用付租金。虽然有法案S8125A提议豁免受到疫情严重影响的租客、中小企业90天租金、以及连带受到影响的房东90天贷款的支付金额,但该法案目前尚未通过。

在这种情况下希尔维亚除了建议房客们尽量沟通外,尤其是被勒令关门、受到严重影响的中小企业主,通常能够适当使用租约里的Force Majeure (不可抗力条款) ,即使没有这个条款也能因为被下令不能开门而主张Impracticability (不可能履约)来跟房东商量。

常用的解决之道包括:

(1)在经济许可范围内交一个较低数字的租金,一方面帮房东分担一些支出、一方面表示出善意而不是恶意欠租;

(2) 在危机过后以每个月付一点的方式补上;

(3)用押金抵,事后再用每个月多加一点的方式补上;

(4) 如果真的不能付租金,可以签字承认具体欠款数字并承诺在危机过后分期 摊还。

对房东们希尔维亚也有三点建议:

1.了解情况、知道对方的难处。房东与房客毕竟是一个商业与人际关系,如果能够透过沟通、是当理解对方无法付租地原因,也就更能够适当地提出解决之道,弄清楚是因为失业、餐厅关门、还是单纯不爽付租金,才能够对症下药。

2.让对方明白自己的难处。租客因为疫情影响付不出钱,房东又何尝好过? 贷款、地税的压力都有如泰山压顶。让对方也理解这样的压力,有助于后续沟通。

3.协商沟通在前述两个理解基础之上,房东便能够和租客进行协商,根据情况提出可能的解法,例如延后租金到期日、适度减租、或者房东可以更进一步地提供相关的失业救济金资讯、中小企业补助金贷款如薪资薪资保护计画等资讯,协助租客拿到钱、没理由不付租金。

点击搜索纽约房源

II. 搬家问题:

因为疫情影响,许多大楼已经规定不得搬进搬出,或者个别房客因为健康考虑即使租约到期也不愿意搬家,但新房客又已经要入住,这该怎么办?

针对现有房客,由于无论如何没办法强迫搬迁,建议房东不用撕破脸强迫搬家、尽量能够拿到一些租金聊胜于无。

至于未来新房客,由于没办法交屋有可能导致租约无效必须退押金租金。如果房东很想要这个新房客可考虑与新房客商量延后租约开始日期。

III. 维修问题:

租在疫情蔓延时_四大租房问题完整解答

图片来源:Photo by Eugen Str/Unsplash

由于这段时间百业「暂停」,连房屋维修都找不到人做。这里希尔维亚要提醒房东们,虽然一般的维修也许有理由因为疫情而暂停,但紧急、必要的维修仍然要做,否则可能会被认为违反可居住保证(warranty of habitability )而被政府开罚、被房客告上法庭。

如果真的找不到适当人士维修,房东可以考虑适当方式补贴租客,以免被罚被告。

IV. 偷偷出门上班问题:

许多房客与房东同住一个屋簷下,看到房客在州长命令大家在家工作的时候,竟然还每天偷偷出门继续发挥大无畏精神上班工作,难免会有健康风险的疑虑,因而会想这是否会是驱赶理由。

如果是法定「必要」营业行为(essential business) 例如医疗人员,那么房东们即使再担心也要打落牙齿和血吞,吞下担忧与惧怕,尽量做到隔离与防护。然而如果不是「必要」行业,房东们虽然不能驱赶、而且房屋法庭驱赶也缓不济急,但还是可以直接打电话举报违规行为的。

 

【作者介绍】

旅美律师蔡璧徽

毕业于美国极具声望的法学院之一纽约大学法学院,并拥有台湾清华大学科技法律硕士学位。为法路通律师楼合伙人,现任纽约台湾青商会秘书长兼理事,北美台湾青商会理事、台湾未来基金会法务长。


更多北美优质房源,欢迎访问优投房utofun.com

utofun--ending-pic

原创文章,作者:优投房,如若转载,请注明出处:https://utofun.com/blog/%e5%88%86%e6%9e%90%e6%8a%a5%e5%91%8a/%e7%a7%9f%e5%9c%a8%e7%96%ab%e6%83%85%e8%94%93%e5%bb%b6%e6%97%b6_%e5%9b%9b%e5%a4%a7%e7%a7%9f%e6%88%bf%e9%97%ae%e9%a2%98%e5%ae%8c%e6%95%b4%e8%a7%a3%e7%ad%94/

联系我们

+1 (917) 593-9580

邮件:utofun@utofun.com

Scroll Up