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疫情下的房地产真的很糟吗?

疫情下的房地产真的很糟吗?

摘要

  1. 美国房地产自疫情以来所受到的冲击
  2. 自6月以来北美房地产市场的变化
  3. 对不同地区房产交易数量的分析

今年三月本应该是暖雨晴风,春心动的时节,但是一场突如其来的疫情打破了所有的美好。随着感染人数的一天天增加,失业率的增长,经济的下滑以及股市的几次熔断,似乎这所有的一切都来的都那么措手不及,就连房地产市场也随着疫情而波动。人们或许看到贷款利率的下降的同时还看到了有许多人因还不起房贷而导致房子被拍卖,甚至还有些人认为房地产市场会一蹶不振。


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但是5个月过去了,这段时间内市场瞬息万变,或许仍然还有人不看好房地产市场的未来。那么房地产市场真的那么糟糕吗?下面,UTOFUN就用数据来为你解读。

图片来源:Photo by Campaign Creators on Unsplash
图片来源:Photo by Campaign Creators on Unsplash

1.   房地产市场收到的冲击

不出人们所料,三四月份的房地产市场确实受到了冲击,主要体现在美国国内市场和海外市场。因为疫情所带来的各种不确定因素的影响,导致海外市场的买家犹豫不决,国内市场的买家则因为较高的失业率而对购买房产望而却步。

 

1-1 海外市场

 

对于海外市场来说,在疫情当下买家考虑的重点因素是目标国家的政府是否有积极应对疫情,假若疫情不能得到很好的控制,海外的买家可能会慎重考虑在当地购买房产的决定。

疫情下的房地产真的很糟吗?
数据来源:Knight Frank全球买家意向调查报告 图片来源:优投房utoufun.com

根据数据显示,61%的房产投资人都会考虑到政府对疫情应对的情况。由于美国政府自疫情爆发以来就玩忽懈怠,加之感染人数的迅速增加。这些不利的因素都使得海外消费者不敢轻易在美国投资房产。

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数据来源:National Association of REALTORS 图片来源:优投房utoufun.com

NAR的调查报告显示出对于所有海外买家来说,今年的房产购买数量有着明显的下降趋势。相比于2019年来说,今年外国买家在美购买房产的数量下降了91%。不光是总体购买房产数量所有下降,各个国家的买家在美投资房产的也数量也呈下降的趋势。在北美投资房产数量的前五名国家中,除了哥伦比亚外,包括中国,加拿大,墨西哥在内的4个国家在美购买房产的数量都下降了8%左右。由此可见,在2020的开端,海外市场并没有喜人的结果,那么国内市场又如何呢?

 

1-2 国内市场

对于国内市场来说,由于疫情所带来的失业人数的激增以及经济的下滑,这是众多经济学者都没有预料到的事情。在此情况下,房地产市场自疫情以来也受到不小的打击,其中最突出的就是贷款逾期率的增加。

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数据来源:CoreLogic 图片来源:优投房utoufun.com

根据调查报告显示,相比于去年6月份的数据,我们可以看到总体贷款逾期率由4%增加到了7.1%,疫情之下的贷款逾期率在短短几个月内增加了将近77.5%。不仅整体的趋势有大幅度增加外,60-89天逾期率,90-119天逾期率都有显著增加。60天-119天贷款逾期率由0.9%增加到了3.1%,几乎增加了三倍不止,而且达到了自2015年以来的最高峰。

这些数据都说明了房地产市场在疫情初期受到的冲击较大。这些冲击主要来自于人们对未来的不确定以及人们对房地产市场的预期没有持很积极的态度,这些因素都会影响房地产市场的短期波动。

除此之外,从上图中其实还可以看出,即使总体贷款逾期率增加,但是30-59天逾期率和丧失抵押品赎回权反而呈下降的趋势。(丧失抵押品赎回权是指贷款买房的人在还清所有贷款之前,如果不能按合约按期供款并且超过了法庭规定的赎回期限,放贷者就可以取消房主的赎回权,将房产拍卖以取得贷款。)或许这两个数据正在向我们解释房地产市场在短期波动之后可能会有新的变化?

2. 房地产市场的变化

讲完疫情前期房地产的冲击,我们接下来介绍一下自5月份以来,房地产市场的新变化。我们会从房贷申请的变化以及买家偏好的变化来解说说明这种新变化。

2-1 房贷申请的变化

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数据来源:Mortgage Bankers Association 图片来源:优投房utoufun.com

 

根据数据显示,房贷申请的变化率以及重新贷款的变化率的整体趋势是一样的。三四月房贷申请率及重新贷款率都有较大的波动,这说明在疫情一开始的时候,房地产市场确实受到了比较大的影响。但是自5月份以来,房贷申请率及重新贷款率就趋于稳定,始终在基础线上下波动,并且没有像三四月份一样有那样大的落差。这或许说明在经历了最初的冲击之后,房地产市场开始进行自我调整,使得其平均变化率趋进于0。

这种变化可能会出乎一些人的意料,按照三四月月份房地产市场的情况来看,即使疫情过去大半年,情况可能也不会好转,因此有些人预测重新贷款率会有较大增长。但是自从3月份以来,整体贷款利率也在不断下降,如果抛开疫情的因素,我想现在一定是一个购买房产的好时机。

由于贷款利率的下降,使得受疫情影响较大产业的家庭开始考虑重新贷款,用延长贷款期限的方法减少短期内还款的金额。与此同时,对于那些受疫情影响较小的家庭则开始考虑进行房产的投资。还有一些家庭,考虑到未来疫情的发展状况,可能会持观望态度。在多重因素的影响下,可能使得房贷申请率及重新贷款率没有人们预期那么糟糕,而是稳定在基础线上下。

2-2 买家偏好的变化

在疫情当下,受到疫情影响较小的家庭对购买房产的偏好也同时发生了变化。自3月份以来,大部分企业都鼓励员工在家工作,因此这些员工为了有轻松舒适的工作环境,他们开始寻找有独立办公区域以及更广阔的户外空间。

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数据来源:Knight Frank全球买家意向调查报告 图片来源:优投房utoufun.com

根据Knight Frank全球买家意向调查报告显示,66%的买家表示更大的户外空间在城市封锁期间比较重要。52%的买家表示独立的空间比较重要,还有33%的买家表示和家庭成员在一起更为重要。

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数据来源:Miller Samuel Inc 图片来源:优投房utoufun.com.

根据曼哈顿公寓在3月份之后的租金变化,从横向看我们可以看到,卧室越多,租金增加的幅度就会比较大。从纵向看,有阳台的公寓的租金普遍增加而没有阳台的公寓的租金则减少。这恰好说明无论是租房还是买房,买家的消费偏好已经发生改变。对比疫情之前买家在购置房产时的偏好,由以地理位置为中心变为以宽阔空间为中心。

疫情带来了房地产市场的改变,也带来了买家偏好的改变。城市的封锁命令使得部分在家工作的家庭开始考虑购买房产,这可能会使房贷申请率增加。这个因素也可能会抵消经济下滑所带来的对房地产市场的负面影响。

3. 房产交易情况

我们已经分析了三四月份房地产受到的冲击,以及5月份以来房地产市场的变化。接下来,我们分析一下疫情前后北美房产的交易数量及成交价格区间(此成交数量只包括单户住宅-new single family),然后借此来看看房地产市场是否真的低迷消沉。

3-1 东北地区

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数据来源:United States Census Bureau 图片来源:优投房utoufun.com

根据数据显示,今年6,7月份东北地区房产售出量比3,4月份有较大的增加。今年6月份房屋售出量达到峰值,同4月份相比增长了136%。对比疫情之前来说,今年7月份的房屋成交量也同样高于去年7月份的房屋成交量,且增长了25%。总体来说,由于在疫情前期东北地区感染率激增,导致东北地区的房屋成交量在三四月月份下降较多, 但是自从5月份以来开始稳步上升并且高于去年同期的售出量。

3-2 中部地区

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数据来源:United States Census Bureau 图片来源:优投房utoufun.com

根据数据显示,由于在疫情初期,中部地区没有较多的感染人数,因此中部地区在三四月份的房屋成交量依旧和疫情之前持平。但是相比于今年1月份,房屋售出量确实有小幅下降,但是今年7月份房屋售出量则大量增加,且比6月增加了58%,也比去年同期增加了81%。 总体来看,中部地区的房屋成交量受到疫情的影响比较小,反而由于利率的降低使得自7月份开始,房屋售出量大幅增加。

3-3 南部地区

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数据来源:United States Census Bureau 图片来源:优投房utoufun.com

根据数据显示,南部在疫情初期受到的影响比较小,即使房屋售出量下降但是和疫情之前相比下降幅度没有很大,而且自5月以来房屋售出量开始增长直到7月。南部地区7月的房屋成交量高于去年同期的27%。除四月份房屋售出量有小幅下降外,其余月份基本和疫情之前持平。总体来说,南部地区房屋售出量全年基本保持稳定,但自5月份以来有小幅增加趋势。除此之外,南部地区整体成交量也高于东北地区和中部地区。

 

3-4 西部地区

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数据来源:United States Census Bureau 图片来源:优投房utoufun.com

 

根据数据显示,由于在疫情初期,西部地区的感染人数较多,该地区的房屋成交量在三四月有明显的下降趋势,且相比疫情之前下降了40%。但是自五月份以来,房屋成交量开始上升且与去年基本持平。今年7月份的房屋成交量比去年7月份增加了40%,但是仍低于今年1月份的成交量。总体来看,西部地区房地产市场在疫情初期受到了冲击,但是从5月份开始慢慢恢复。

 

3-5 北美地区

分析完北美各个地区,我们来看一下北美整体房屋售出量的情况。

疫情下的房地产真的很糟吗?
数据来源:United States Census Bureau

 

根据数据可以看出,北美整体房屋成交量在三四月份受到了疫情的冲击,但是自5月份以来开始渐渐上升,而且今年7月份的房屋成交量高于去年同期36%。与此同时,我们还可以看看房屋成交量的价格区间,我们发现30万-50万之间的房屋受到了疫情的冲击较大,反而高端房产和15万以下的房产没有较大波动,且全年成交量都保持在稳定的水平。中高端房产成交量的增加说明,未受到疫情影响的中产家庭成为疫情期间购买房产的主力军,就如前面分析的那样,中产家庭在城市封锁期间寻求更大空间,加之贷款利率的下降,使得他们在房地产市场上尤其活跃,并且有持续增加的趋势。

结语

莎士比亚曾经说过,一千个读者心中有一千个哈姆雷特。这恰如对房地产市场的分析,有的人认为房地产市场很糟糕,而有的人则认为房地产市场前景光明。看完了以上的分析,你认为房地产市场真的那么糟吗? 欢迎留下你的评论。

 

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