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瑞银2017全球地产泡沫预警:多伦多,香港高度警戒

瑞银2017全球地产泡沫预警:多伦多,香港高度警戒

摘要

房价高度警戒区:

多伦多(Toronto), 温哥华(Vancouver), 伦敦(London), 香港(Hong Kong),  斯德哥尔摩(Stockholm), 慕尼黑(Munich),  阿姆斯特丹(Amsterdam), 悉尼(Sydney)

房价安全区:

纽约(New York),米兰(Milan),  波士顿(Boston), 芝加哥(Chicago)

还有更多:

全球各城市房价与收入比

全球各城市房价与租金比


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Credit to: aaron burden/unsplash.com

随着经济全球化,资产配置也开始全球化。越来越多的投资者意识到配置海外资产,分散风险的重要性。其中房地产投资是海外投资的主力军之一。那么世界这么大,海外资产要配置到哪里呢?今天小编通过世界最大的私人财富管理机构—瑞士银行最新出炉的 2017年全球房产泡沫指数,带大家一览全球房产市场现状。

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(2017年瑞士银行全球房产泡沫指数)

瑞银的房产泡沫指数将房价分成了五个等级,分别是:

  • 过低(指数小于-1.5)
  • 低估(指数在-1.5~-0.5之间)
  • 合理估计(指数在-0.5~0.5之间)
  • 高估(指数在0.5-1.5之间
  • 泡沫风险(指数大于1.5)

指数越高,房产泡沫的风险就越大。

房价高度警戒区:

多伦多(Toronto), 温哥华(Vancouver), 伦敦(London), 香港(Hong Koog),  斯德哥尔摩(Stockholm), 慕尼黑(Munich),  阿姆斯特丹(Amsterdam), 悉尼(Sydney)

房价过高:

巴黎(Paris), 旧金山(San Francisco), 洛杉矶(Los Angles), 东京(Tokyo), 新加坡(Singapore),  苏黎世(Zurich),法兰克福(Frankfurt), 波士顿(Boston)

房价相对合理:

纽约(New York),米兰(Milan),  波士顿(Boston)

房价低估:

芝加哥(Chicago)

房产泡沫特性与迹象:

房产泡沫相信大家都并不陌生,那么房产泡沫到底指什么?我们先从经济学的角度了解一下。房产泡沫一般是指房价持续过高,超过了房产本身真实的价值。因此对于有泡沫的房产,高价并不能长期维持。但到底是不是有泡沫要等到泡沫破裂之后才能有定论。

所以对于泡沫的分析其实是对房产市场风险的分析。从历史经验来看,房产泡沫具有一定的特性与迹象:

1. 房价远超出收入水平和房租

2. 实体经济的扭曲使得过多的资本被用于炒房

3. 房产市场过度的借贷

4. 过度的房产建设等等

因此 根据这些迹象,瑞银提供了“房价增长率的比较”,“房价与收入比”,“房价与租金比”等探讨各城市的变化。

全球城市的近期涨幅:

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房价增长上升

过去一年多伦多(Toronto), 香港(Hong Kong), 阿姆斯特丹(Amsterdam), 悉尼(Sydney), 法兰克福(Frankfurt), 波士顿(Boston) 房产价格增长率快速攀升,远超 过去五年的增长率。

房价增长放缓

旧金山(San Francisco), 洛杉矶(Los Angles), 东京(Tokyo), 斯德哥尔摩(Stockholm)等这些城市, 过去一年的房价增长率已经低于过去五年的增长率。

房价增长衰退

伦敦(London), 新加坡(Singapore),  米兰(Milan), 则在过去一年呈现显著的衰退。

全球各城市房价与收入比

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图中的年份表示:一个有技术的上班族需要多少年,可以能买得起靠近市中心60平米(650sqft)的房子。

上图显示香港的上班族需要花二十年,伦敦,巴黎,新加坡,纽约,伦敦,温哥华等城市皆超出十年以上。而芝加哥、波士顿、洛杉矶、米兰、法兰克福等城市约只要五年即可。

越高的负担比,越有可能有这几个迹象。一个就是强劲的房价可能源于海外的投资需求。另一个便是紧缩的房地产政策与租房管制。一旦投资需求或者政策转变,则价格修正的风险将会提升,因此长期的房价增长将会开始萎缩.

全球各城市房价与租金比

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图中的年份表示:房价与租金比,需要多少年租金才能回收房价

越高的比率意指越高的房价高或者房租的收益率较低。

上图中,伦敦,香港,新加坡,温哥华,巴黎,苏黎世,慕尼黑等城市都要出租超过30年才能收回房价。而芝加哥,波士顿,洛杉矶则在十五年至二年左右。

高的房价与租金比具有较高的风险。一般来说,投资者之所以愿意忍受高风险,是因为期待未来房价增长带来的收益。一旦价格调整开始,处于高风险的城市将会较高程度地在房价收益上受损。

小结:

由于全球经济增长改善, 低失业率和超低利率等因素推高了资产价格,关于资产泡沫的担忧还在升温。在股市接近最高纪录而利率接近零或负利率的情况下,房产的吸引力也进一步增强。

如果全球经济受到冲击,导致偿债难度加大,或者央行采取更激进的紧缩政策,推高了借贷成本等,房地产泡沫的问题将被暴露出来。

数据来源:瑞士银行 UBS
图片来源:优投房Utofun.com、瑞士银行 UBS

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