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曼哈顿增速最快的房产市场和奥巴马最爱的餐厅,你能猜到吗?

曼哈顿增速最快的房产市场和奥巴马最爱的餐厅,你能猜到吗?

摘要:
房产大数据盘点纽约哈林区(Harlem)的近几年的房产情况:
治安转好,建案众多,哈林区实现蜕变;
东、西、中三个区域各有特色,房产交易不尽相同;
西哈林转型最早,独立产权公寓价格在三个区域内增速最快,5年增长81.8%;

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如果历数近几年曼哈顿房产市场发展最快的区域,哈林区一定是其中之一。哈林区过去五年独栋/多栋住宅的交易价格增长高达125.3%。这个曾经被纽约客认为是“危险”的区域,在纽约市两任市长的大力扶持下,逐渐发生蜕变,让哈林区原本的活力与魅力显现出来,也吸引了越来越多的开发商和住户的注意,房产市场发展迅猛(详情请见往期文章:蜕变——你所误解的美国哈林区)。今天,优投房再通过独家数据库带大家具体了解哈林区不同区域有哪些不同,过去几年的房产市场发展又如何。

三大区域各有特色

哈林区位于曼哈顿的北部,南边紧邻纽约著名的中央公园,东西分别到西边的哈德逊河(HudsonRiver)和东边的哈林河(Harlem River)。地铁1、2、3、A、C、B、D、4、5、6号线均贯穿整个哈林区,还有多路公交线路横穿哈林区。乘坐地铁到达曼哈顿中产和下城的商业区也仅要15-30分钟,交通十分便利。

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哈林区主要由西哈林、中哈林和东哈林三个区域组成。不同的区域因为地理位置等等的不同,也有不同的特点。

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西哈林

西哈林南至110街,北到155街,东西横跨西边哈德逊河(Hudson River)的河畔公园(Riverside Park)和东边MorningsideAvenue。1920年代左右,著名的“哈林文艺复兴”(HarlemRenaissance)就是在这里开始。

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Credit to: evren-aydin/unsplash.com

(河畔公园)

由于西哈林与曼哈顿著名的中产阶级社区上西区毗邻,还包括哥伦比亚大学和纽约市立学院这样需求稳定又成熟的大学社区,优越的地理位置西哈林成为哈林区转型最早的区域。

西哈林的白人和非洲裔居民的比例大致相同,是哈林区中比例最均衡的一个区域。西哈林的华人居民也占到3.12%,其中不乏在哥伦比亚大学和纽约市立学院就读的学生。

西哈林区的居民比例

(西哈林居民种族分布)

从近五年的房产交易来看,独栋/多栋住宅,独立产权公寓和合作公寓的交易量比较均等,但是独栋/多栋住宅的交易价格中位数增速最快(关于美国房产类型,详情请见往期文章:中美房产类型大不同-美国房产类型知多少)。

2010-2015西哈林各类房产交易量

(2010-2015西哈林各类房产交易量)

2010-2015西哈林各类房产交易价格中位数

(2010-2015西哈林各类房产交易价格中位数)

中哈林

中哈林南到中央公园的最北端,北到哈林河(Harlem River),西至晨边公园(Morningside Park),东抵第五大道。中哈林拥有包括晨边公园(Morningside Park),圣尼古拉斯公园(St.Nicholas Park)和杰克罗宾森公园(Jackie Robinson Park)等在内的众多社区公园。

中哈林是非洲裔居民的主要聚集区,拥有众多具有黑人特色的餐馆和店铺,十分热闹。前总统奥巴马最喜欢的非洲风味餐厅Red Rooster就位于中哈林。奥巴马在当选总统的就职晚宴等多次晚宴上都邀请RedRooster的主厨Marcus Samuelsson为贵宾准备晚宴。

中哈林居民种族分布

(中哈林居民种族分布)

从房产交易来看,中哈林主要以适合中产阶级家庭居住的独立主权公寓为主。独户/多户住宅数量较少,价格也是迅猛增长。

2010-2015中哈林各类房产交易量

(2010-2015中哈林各类房产交易量)

2010-2015中哈林各类房产交易价格中位数

(2010-2015中哈林各类房产交易价格中位数)

东哈林

东哈林南至96街,北到142街,西起第五大道,东抵Harlem River,这里居住着纽约最多的拉丁美裔居民。而随着哈林区的转型,这里华人的面孔也渐渐多了起来。

乘坐4、5、6号线,20分钟就可以抵达位于曼哈顿南部的唐人街。对于华人来讲,可以方便得购买到中餐食材,也可以方便吃到地道的中餐,再加上性价比更高的房间,东哈林有着很大的吸引力。

东哈林居民种族分布

(东哈林居民种族分布)

从房产交易来看,东哈林同样以适合中产阶级家庭居住的独立产权公寓为主,交易量较少的独户/多户住宅增速最快。

2010-2015东哈林各类房产交易量

(2010-2015东哈林各类房产交易量)

2010-2015东哈林各类房产交易价格中位数

(2010-2015东哈林各类房产交易价格中位数)

对比哈林区的三个区域,东西哈林两区近几年的新住户涌入最多。其中包括希望方便往来唐人街的华人以及寻求性价比更高、空间更大的住房的中产阶级。

哈林三区华人比例

(哈林三区华人比例)

从三个区域都受欢迎的独立产权公寓的房价交易价格来看,最早转型的西哈林的房产交易价格增速最快,2010-2015年间达到了81.8%。

2010-2015哈林三区独立产权公寓交易价格增长率

(2010-2015哈林三区独立产权公寓交易价格增长率)

随着哈林区的转型,越来越多的开发商看好哈林区未来的发展,纷纷来投资房产项目。新的房产项目又吸引了越来越多寻求更高性价比和更大更新的房产的中产阶级,形成了良性循环。

过去15年间,哈林区大大小小共有312个新的房产项目,并且有7个200单位以上的大规模项目,25个100-200单位的中型规模的项目。

2000-2015年哈林区建案规模分布

(2000-2015年哈林区建案规模分布)

在新建的房产项目中,以需求最大的独立产权公寓最多。中哈林也集中了众多较大规模的独立产权公寓。其次就是适合学生和刚刚步入职场的上班族居住的出租型公寓。这些新建的出租型公寓主要集中在东西哈林两区。

2000-2015年哈林区各类型建案分布

(2000-2015年哈林区各类型建案分布)

细看哈林区近15年200单位规模以上的新建项目,这些新建项目也符合哈林区新建房产的分布规律。西哈林在2010年建成了Avalon豪华出租型公寓,公寓靠近哥伦比亚大学,紧邻中央公园和通往曼哈顿中下城的地铁站,非常适合学生和上班一族居住。而中哈林以包括TheKalahari和Fifth on the Park在内的适合家庭和中产阶级居住的独立产权公寓为主。东哈林同样以适合上班族居住的出租型公寓为主。

2000-2015年哈林区超过200单位的新建案

(2000-2015年哈林区超过200单位的新建案)

哈林区的蜕变不仅体现在治安上,房产市场也同样如此。越来越多的新建案不仅吸引了更多的居民,产生了更大的市场需求,同时也进一步改善哈林区的街道面貌。相信在这样的良性循环下,哈林区未来的房产市场仍有很大的潜力。在未来,哈林区的新建案没有停下脚步,还有更多旨在创造就业的政府项目和私人开发商开发的公寓、酒店、艺术场所和办公大楼等等项目将会一一建成。那么未来有哪些具体的新建案,这些新建案有分布在哪里,与之前相比有何不同,我们将在接下来的文章中继续深入解读,敬请关注。

资料来源:优投房独家数据库
图片来源:优投房独家数据库、网络

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