控制通胀挤压股市,拜登加税对美国房市的冲击?

控制通胀挤压股市,拜登加税对房市的冲击?
◆根据现代货币理论,遏制通货膨胀的比较有效的两个手段就是利率和税收。
控制利率主要表现用存贷款以及存款准备金率来控制货币的流通,增加税收可以使市场上的大量货币回归到政府部门中。
现实情况是,目前有可操作空间的只有资本利得税,因此炒股投资会有一定的风险,但是房地产市场基本不会被影响。
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图片来源:Photo by ImeIda on Unsplash
我们在前面的文章中讲到过2020年美国政府印了五分之一的钞票(1/5美元在2020年印出,对美国房市的冲击?),印出大量的货币会造成通货膨胀,然而当经济恢复到一定程度时,政府需要对通货膨胀进行宏观调控,这样一来会对北美房地产市场又会有什么影响呢?接下来,优投房UTOFUN就带你慢慢分析。
 

1. 通货膨胀对社会经济的影响

 
简单来说,通货膨胀就是美联储在一段时间内大量印发货币造成的货币的名义价值下降的情况。举个例子来说,在大量印发货币之前,购买一套房产所需要的货币为30万美元,但是在印发货币之后,货币的价值开始贬值,其实际购买能力下降,那么此时购买同样一套房产所需要的货币就为35万美元。
 
印发钞票所造成的通货膨胀在经济萧条时期是一种比较有力的手段来缓解经济下滑所带来的消极影响,因为经济萧条时期整个社会的有效需求不足,大量增发货币使得市场上流通的货币增加,这样一来,可以在一定程度上缓解社会总需求的不足。
 
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数据来源:Fred St.Louis Fed
图片来源:优投房 utofun.com
注:该数据更新截止日期到2021年3月12日。五年预期通货膨胀率是指从当天开始接下来五年内的平均通货膨胀率。
从图中能明显看出来疫情后预期通货膨胀率一直在呈上升的趋势,并且远高于疫情之前的通货膨胀率。在经济萧条时,适当的通货膨胀可以促进经济的恢复,但是当经济开始慢慢恢复时,通胀如果不适当减少的话,那么整个社会就会处于“滞涨”的状态。
 
因此当经济开始恢复时,政府会用宏观调控的手段来控制通货膨胀。从上图中也能看出,自2021年3月份以来,通胀预期开始下降,这说明经济在缓慢恢复。根据现代货币理论,政府为了控制通货膨胀可以从两方面入手:即调节利率和税收。
 

2. 控制通货膨胀的手段

我们在上面提到控制通货膨胀的两个主要手段为调节利率和税收,调节利率可以从存款,贷款以及存款准备金率入手,调节税收可以从调整个人所得税,资本利得税,房产税以及房产税抵扣限额等方面入手。总体来说,若要想控制通货膨胀,政府需要提高利率并且增加税收。
 

2-1 提高利率

首先我们可以用一个表格来解释调整利率会对整个社会产生哪些影响。
 
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提高利率会使得群众倾向于存款,并且减少借款的需求和数额,即使商业银行想借出更多的贷款但是由于存款准备金率也在增加,因此商业银行也没有足够的金钱去借出更多的贷款。这样一来,市面上流通的货币就会减少,流通货币的减少就会使得通货膨胀降低,货币的实际购买能力增加。
 

2-2 增加税收

除了提高利率外,增加税收也可以控制通货膨胀,我们可以用一个表格来说明其中关系。
 
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增加税收其实也是变相的将群众手中的货币收到政府手中,使得市面上流通的货币减少,政府的财政收入增加,这样以来政府可以用过社会福利调节收入不均衡的问题。
 

3. 对房地产市场的影响

无论是提高利率还是增加税收在一定程度上都会对房市产生影响。如果提高利率的话,那么买房的贷款利率会增加,这就意味着每个月所需要偿还的利息增加。如果增加税收的话,那么个人/家庭的可以支配收入减少,每月偿还利息的压力增加,再加上房产税的增加以及其抵扣限额的减少,购买房产的实际花费也在增加。
 
总体来讲,虽然提高利率和增加税收会对房地产市场产生影响,但是就当下情况来说其可行性比较小,因此房市在短时间内不会下滑。
 

3-1 2010年-2012年实证分析

其实自2000年以来,经济萧条不是第一次发生了,在2008年由于金融危机所带来的经济萧条也持续了2年的时间,我们可以通过对2008年金融危机的实证来分析如果政府开始控制通货膨胀可能会带来哪些影响。
 
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数据来源:bls.gov
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根据图中数据可以看出,为了应对2008年的金融危机,当时的奥巴马政府也在2008年-2010年期间印出了大量的货币,使得整个社会通货膨胀率迅速增加,并且在2011年达到了近些年来的最高点,其通货膨胀率为3.2%。但是从2011年以来经济已经开始缓慢恢复,其并不需要较高的通货膨胀率来弥补社会总需求不足的情况。因此奥巴马政府在2011年开始出台宏观调控的措施来缓解通货膨胀持续增加的情况。
 
在2011年,奥巴马政府出台了新的税收政策,其新的税收政策增加了收入较高的家庭的收入税,这样使得收入高的家庭需要缴纳更多的税收,但是对于收入低的家庭却没有增加税收。除此之外,从2011年开始后,房贷利率也在增加。在这两种手段的作用下,对当时的房地产市场产生了一定的影响。
 
提高利率增加税收首先表现在,其使得刚刚结束的购房者税收政策(美新政府放绝招:$1.5万购房税收优惠,从历史看对房市的冲击)一下子失去了效用,购买房产所需要的花费开始增加,人们对房屋的需求开始下降,那么房价也就会随之下降。
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数据来源:fred St.Louis
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从上图中可以看出,自2010年下半年开始,房屋价格指数开始下降,直到2012年中期才开始慢慢恢复。这就说明如果房贷利息增加,那么我们将看到部分群众对房屋的需求下降,房价也就会开始下降。除了房屋价格下降之外,房屋的售出量也从2010的 32万栋降到了2011年的30万栋(数据来源:Cnesus Bureau),这是由于在2011通胀预期增加,政府出台相关的措施使得房市有逐渐冷却的趋势。
 
如果新政府为了控制通货膨胀率而提高利率增加税收,那么我们是否也会看到明年的房市开始冷却呢?
 

3-2 现实分析

我们可以从提高利率和增加税收两个方面来分析在当下其实施的可能性,总体来说,政府即使使用这两种手段控制通货膨胀,对房市的抑制作用也并不显著。
 

3-2-1 提高利率

首先,我们来分析一下提高利率的可能性。我们都知道在去年疫情爆发之初,政府为了缓解经济的下滑曾一度降低了利率,虽然自去年下半年利率有缓慢增加的状态,但是短时间内,美联储不会大幅度的提高利率。
 
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数据来源:NAR
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注:该数据2021年第二季度开始为预期数据
根据NAR的预测数据,到2021年底房贷利率都会保持在一个比较低的水平,即使在2022年下半年利率有增加的趋势,但是其增加幅度并不会很大,也不会增加到疫情之前的水平。这是由于即使经济开始缓慢恢复,但是经济的恢复不是立刻就能完成的,因此其需要一定的时间,在经济恢复的时期内,政府是不太会提高利率的。
 
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资料来源:Reuters
 
除此之外,根据最新的新闻消息显示美联储会一直保持较低的利息,直到2023年,这也从侧面佐证了短时间内政府对利率下手的概率是很小的。
 

3-2-2 增加税收

其次,我们来分析一下提高税收的可能性,我们可以用一个表格来说明。
 
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如果政府考虑税收手段,当下可行的只有增加个人所得税和增加对股票证券等收益部分的税收。
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资料来源:investopedia.com
拜登在上任之初就打算增加税收,但是其增加的只是富人的税收,对于家庭收入在40万以下的家庭其税收保持不变。即使增加富人的税收,富人对房屋的需求也不会改变,并且高端房屋在北美的售出量占比很小。中产家庭作为买房的主力军,增加富人的税收也并不会影响中产家庭买房的能力,因此即使拜登增加税收,其对中产家庭以及房地产的市场影响比较小。
 
除了增加个人所得税外,政府还可以增加对股票证券收益的税收,那么对于投资在股市的人来说,投资股票证券的收益减少,在风险保持一定的情况下,可能会有部分群众退出股市转而选择收益比较高风险更小的方法。那么这样一来,提高资本利得税会扼杀股市。
 
但是房地产市场却不会面临这样的情况,根据现实的情况来说,无论是增加房产利得税或者是降低房产税的抵扣限额,都可能会造成房地产的动荡,经济的下滑,这是大家都不想看到的。因此房地产市场基本会保持在一个稳定的状态。这样一来投资房市刻不容缓,当下或许就是比较好的时机。

4. 总结

我们在这篇文章中分析到了通过利率和税收来控制通货膨胀对社会经济可能产生的影响,通胀预期可能会扼杀股市,但是并不会对房地产市场有显著的影响,因此在当下投资房产仍然是一个不错的保值手段。
 
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