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寻找高收益/低风险-美国15大城市圈房市比较

寻找高收益/低风险-美国15大城市圈房市比较

寻找高收益/低风险-美国15大城市圈房市比较

摘要

  • 通过比较美国主要城市不同时间段的风险/收益比判断各个城市房产投资的特点;
  • 大部分城市的房产市场短期内表现出风险越高-收益越高的特点;
  • 长期来看,一些城市表现出低风险高收益的特点。
  • 巴菲特爷爷的教导:追求低风险和超额收益,要做时间的朋友。

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美国15大城市风险收益图

收益率 VS 风险

在选择房产投资的时候,投资者往往特别关注房产的价格增长或者收益率。然而单一的用收益率越高越好的原则来挑选房产投资会出现问题。

一般情况下,我们观察到,收益率越高的资产,也会伴随着更高的风险,相应收益率相对较低的资产风险也较低,但是这种情况不是绝对的!为了满足不同投资者对风险与收益权衡的需要,优投房为大家比较美国十五大城市(大都会区)房产的风险和收益情况,发现长期来看,美国一些城市的房产市场表现出低风险、高收益的特点,吻合了巴菲特爷爷的教导:追求低风险和超额收益,要做时间的朋友。

寻找高收益/低风险-美国15大城市圈房市比较

(纽约,Photoby ben o’bro on Unsplash)

风险/收益作为一种常用的比较投资好坏的标准,经常在金融界被用来比较各种金融资产。许多人都希望自己的投资是低风险,高收益的。那么怎么判断收益和风险呢?

风险收益图

“风险收益图”

纵坐标代表收益,横坐标代表风险。坐标轴上的两条平均线把图表分成了四大块。而落在每一块里的点就代表着某个城市的房产投资特性。我们就分别来看美国十五大城市的房产投资属性。

我们使用内部收益率衡量收益率,具体数学定义参照备注;用“方差”(这里使用一段时间内平均标准化方差,AverageRisk)来衡量风险率,具体数学定义参照备注。当我们把所有的城市的风险和收益画作散点图,我们就得到了风险/收益图。

<注:凯斯·席勒房价指数由著名的评级机构标准普尔公司(Standard & Poor)收集并计算,是目前最权威的美国房产价格指数。这里凯斯·席勒房价指数被作为房价变动的依据使用。凯斯·席勒房价指数所有的指数数据都以2000年为100的基线调整后发布,有两个月延时,本次分析的数据截止时间为2018年4月。>

 

“15个主要城市”(大都会地区-Metropolitan Area)

我们选择了美国主要的15个城市,我们从不同的时间段来看这些城市的风险和收益的特点。

分别是:西雅图(Seattle)、旧金山(San Francisco)、洛杉矶(Los Angeles)、圣地亚哥(San Diego)、拉斯维加斯(Las Vegas)、凤凰城(Phoenix)、明尼阿波利斯(Minneapolis)、芝加哥(Chicago)、丹佛(Denver)、达拉斯(Dallas)、亚特兰大(Atlanta)、迈阿密(Miami)、华盛顿特区(Washintong DC)、纽约(New York)和波士顿(Boston)。

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2015年5月-2018年4月 – 高风险带来高收益

美国15大城市3年分险/收益

在2015年8月到2018年4月的三年内,美国15大城市的房产市场平均风险(Average Risk)是5.28%,每年平均收益是6.62%。我们用这两个平均值把美国这15个城市划在了四个象限中,其中左上角的象限代表高收益低风险,右上角的象限代表高收益高风险,为了显示的更清楚,我们也用了一条拟合线。

我们可以看到所有城市均分布于橙色的回归线的上下。也就是说,在这三年期间,美国15大城市的房产市场的收益和风险呈现出明显的线性相关。承担越大的风险就会带来更大的收益,这符合我们的常识和预期。

 

2013年5月-2018年4月 – 拉斯维加斯和旧金山同等风险收益更高

美国15大城市5年风险/收益

我们把时间段拉长,来看2013年5月到2018年4月的情况。5年内美国15大城市房产市场的平均风险率是8.66%,平均每年收益率则为7.97%。用同样的方法,我们可以看到虽然大部分城市依旧分布于橙色的拟合线上下,但有少部分城市开始呈现出明显的离散的态势。

在拟合线以上的城市代表着在这个城市投资,当承担相同的风险时,相对应的收益比在拟合线以下的城市的多。我们可以看到,拉斯维加斯和旧金山相比于其他城市,如果承担相同的风险,收益要远多于绝大多数的城市。

 

2008年5月-2018年4月 – 波士顿表现出低风险高收益

我们把时间继续拉长,考虑从2008年-2018年这11年的情况。由于2008年5月正巧是金融危机爆发的时期,我们可以看到这个风险收益图变得更加离散。

美国15大策划过年时7年风险/收益

近10年来美国15个主要城市的年平均收益率为2.87%,平均风险率则为15.52%。

按照同样的方法把图分为四个象限,凤凰城、拉斯维加斯和迈阿密则被归入了高风险,低收益的一类,而波士顿则作为唯一的低风险,高收益的一类。只有少部分城市依旧分布于橙色拟合线的上下。总体来说,波士顿、圣地亚哥、达拉斯、丹佛和旧金山体现出了比较好的收益可能,而拉斯维加斯、凤凰城、迈阿密和芝加哥则显出了较为不佳的收益可能。

 

2003年5月-2018年4月 – 丹佛和达拉斯表现出低风险高收益

美国15大城市15年风险/收益

我们再来看近15年以来的情况,其实我们可以对比近10年内的风险/收益图,15年内的城市又呈现出了较为不同的情况,丹佛和达拉斯进入了低风险,高收益的一类,而波士顿回到了拟合线上,处于低风险低收益的情况。芝加哥、亚特拉大和明尼阿波利斯的收益可能相比于十年的区间更加恶化。同时,西雅图、洛杉矶和旧金山则显出了更好的收益可能。十五年内的平均风险率是17.09%,而十五年内的年平均收益率则是3.58%。

由于房地产市场呈现出明显的周期性,我们通过年环比增长找到了上一个周期开始的时间节点,2001年:

2001年5月-2018年4月 – 华盛顿表现出低风险高收益

美国15大城市17年风险/收益

2001以来的17年内的平均风险率是18.47%,年平均收益率则为4.72%。此时华盛顿被归入了低风险,高收益的一类,而凤凰城和拉斯维加斯保持在高风险,低收益的一类。在同等风险的情况下,洛杉矶的收益最高,其次是西雅图。纽约皆出现在了回归线附近,体现出了纽约房产长期风险较低,收益良好的特性。

 

总结

我们看到在绝大部分城市的房产情况在短期均符合高风险带来高收益的原则;有一些城市的房产在同等风险下,有着相对较高的收益,比如近5年内,拉斯维加斯和旧金山同等风险下的收益更高;有少部分的城市房产在一些持有时长内有着低风险,高收益的特征,例如近10年的波士顿,近15年内的达拉斯和丹佛,和近17年内的华盛顿。优投房将会继续推出美国五大城市的详细风险收益情况,敬请关注!

 

备注:

我们来介绍一下我们使用到的几个统计和金融概念。

这里的风险比例为从最新的一期房价指数,2018年4月往前推算一段时间内,每月房价指数的方差,再除以这段时间内房价指数平均数之后得到的标准化风险比例。假如,2015年到2018年三年内每个月的房价指数的方差为1,而2015年到2018年三年内的月平均房价指数为100,则风险比例为1/100=1%。

而这里的收益比例为从2018年4月往前推算一段时间内,最后一个月的指数和最开始一个月的指数之差,再除以这段时间内房价指数平均数,再除以总共年数之后得到的年收益比例。举个例子,如果,2015年5月的房价为100,2018年4月的房价为150,则2015年到2018年三年内的收益比例为(150-100)/100/3=16.67%。

资料来源:优投房utofun.com

图片来源:优投房utofun.com、Unsplash


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