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寻找高收益&低风险-纵览全球华人购房目的地

寻找高收益&低风险-纵览全球华人购房目的地

【摘要】

五年以内短期来看,悉尼是低风险,高收益的代表,伦敦相比于其他城市,如果承担相同的风险,收益要高于大多数的城市;

10年以上长期来看,巴黎、温哥华和墨尔本值得关注


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寻找高收益&低风险-纵览全球华人购房目的地每年都有成千上百万的华人跨越万水千山前往世界各个地方,通过自己勤劳的双手、辛勤的汗水和聪明的智慧实现自己的人生价值。华人在选择房产投资的时候,往往特别关注房产的价格增长或者收益率。然而单一的用收益率越高越好的原则来挑选房产投资并不是最优的。

一般情况下,我们观察到,收益率越高的资产,也会伴随着更高的风险,相应收益率相对较低的资产风险也较低,但是这种情况不是绝对的。为了满足不同投资者对风险与收益权衡的需要,优投房通过分析各个主要城市的房价指数,为大家比较全世界12个主要华人选择定居的城市的风险和收益情况。长期来看,有少数城市在特定的时间长度上的房产市场表现出低风险、高收益的特点,值得大家关注。

风险/收益作为一种常用的比较投资好坏的标准,经常在金融界被用来比较各种金融资产。许多人都希望自己的投资是低风险,高收益的。那么怎么判断收益和风险呢?

寻找高收益&低风险-纵览全球华人购房目的地技术解释

纵坐标代表收益,横坐标代表风险。坐标轴上的两条平均线把图表分成了四大块,落在每一块里的点就代表着某个城市的房产投资特性。我们使用内部收益率衡量收益率,用“方差”(这里使用一段时间内平均标准化方差,Average Risk)来衡量风险率。当我们把所有的城市的风险和收益画作散点图,我们就得到了风险/收益图。

注:所有的数据皆截取自2003年9月到2018年9月的时间段内。其中有部分城市的原始数据是季度数据,通过近似取得月度的数据。所有的指数均以2005年1月为基线。请参考文末备注。

三年:2015年10月-2018年9月

全球城市房产风险收益

我们来看12个城市的房产从2015年9月到2018年4月这三年内的风险/收益图,其中平均风险率为7%,平均年度收益率为12%。我们用这两个平均值把全球这12个城市划在了四个象限中,其中左上角的象限代表高收益低风险,右上角的象限代表高收益高风险,为了显示的更清楚,我们还用了一条线性回归线。

我么可以看到这三年的全球房地产市场波动较小,收益稳定。悉尼以5.24%的平均风险率和16.98%的平均年度收益率成为低风险,高收益的唯一代表。我们还可以看到所有其他城市均分布于回归线的上下。也就是说,在这三年期间,12大城市的房产市场的收益和风险呈现出明显的线性相关:承担越大的风险就会带来更大的收益,这符合我们的常识和预期。

五年:2013年10月-2018年9月

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我们把时间段拉长,来看2013年10月到2018年9月的情况。5年内12大城市房产市场的平均风险率是10.73%,平均每年收益率则为7.85%。我们可以看到大部分城市依旧分布于回归线上下,同时平均风险率相比3年内大大提高。其中伦敦以10.57%的平均风险率和13.99%的平均年收益率为低风险,高收益的唯一代表。在拟合线以上的城市代表着在这个城市投资,当承担相同的风险时,相对应的收益比在拟合线以下的城市的多。我们可以看到,伦敦相比于其他城市,如果承担相同的风险,收益要高于大多数的城市。

七年:2011年9月-2018年9月

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我们把时间继续拉长,来看2011年10月到2018年9月的情况。看似好像各个城市离回归线变得更离散了。但是考虑到希腊在金融危机期间面临国家破产,雅典已经可以被考虑为一个离群值,我们排除雅典之后再做回归更为合理。

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我们可以看到各大城市依旧分布于回归线上下,除了伦敦和墨尔本较为疏离,其他城市都在回归线附近。

十年:2008年9月-2018年9月

和7年的情况相同,我们排除雅典比较其他全球主要城市。

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我们可以看到当排除雅典之后,大部分城市依旧紧密地分布在回归线上下。在7年的比较中高于回归线的伦敦这次回落到回归线上,这说明伦敦在2008年到2011年这三年中,要么房产增幅不明显,要么有着较大的波动。考虑到伦敦的平均风险率从7年间的18.66%上升到10年间的27.41%而平均年收益率从7年间的14.17%下降到10.37%,这两个因素共同作用,产生了在10年的比较中伦敦重新落在回归线的情况。

在这期间,墨尔本以17.15%的平均风险率和8.00%的平均年度收益率成为低风险,高收益的唯一代表;而西雅图则因20.68%的平均风险率和4.68%的平均年度收益率成为高风险,低收益的唯一代表。

十五年:2003年9月-2018年9月

同样我们考虑雅典以外的其他全球主要城市。

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我们把时间拉长到15年,包括了2008年的金融危机之后。我们可以看到当排除雅典之后,大部分城市成较分散的分布在回归线上下。在这期间,巴黎以20.37%的平均风险率和8.71%的平均年度收益率成为低风险,高收益的唯一代表。而悉尼则因28.17%的平均风险率和6.29%的平均年度收益率成为高风险,低收益的唯一代表。我们还可以看到温哥华明显高于回归线的位置,代表了在承担相同的风险的时候,收益要远多于绝大多数的城市。

# 划重点

我们最后来总结下我们得到的结论:

  1. 五年以内短期来看,悉尼以5.24%的平均风险率和16.98%的平均年度收益率成为低风险,高收益的代表,伦敦相比于其他城市,如果承担相同的风险,收益要高于大多数的城市;

  2. 比较10年以上的长期情况,墨尔本以17.15%的平均风险率和8.00%的平均年度收益率、巴黎以20.37%的平均风险率和8.71%的平均年度收益率成为低风险,高收益的代表,温哥华在承担相同风险的时候,收益要高于绝大多数的城市。

注:我们来介绍一下我们使用到的几个统计和金融概念。

这里的风险比例为从2018年4月往前推算一段时间内,每月房价指数的方差,再除以这段时间内房价指数平均数之后得到的标准化风险比例。假如,2015年到2018年三年内每个月的房价指数的方差为1,而2015年到2018年三年内的月平均房价指数为100,则风险比例为1/100=1%。

而这里的收益比例为从2018年9月往前推算一段时间内,最后一个月的指数和最开始一个月的指数之差,再除以这段时间内房价指数平均数,再除以总共年数之后得到的年收益比例。举个例子,如果,2015年10月的房价为100,2018年9月的房价为150,则2015年到2018年三年内的收益比例为(150-100)/100/3=16.67%。

由季度数据通过多项式回归转换为月度数据的有悉尼、墨尔本、希腊和巴黎。希腊银行提供的雅典的数据在2006年1月之前是月度数据,在这之后为季度数据。而悉尼、墨尔本和巴黎的数据全部为季度数据。

数据来源:

澳大利亚统计局(Australian Bureau of Statistics),希腊银行(Bank of Greece,希腊语:Τράπεζα της Ελλάδος),英国国家土地登记局(UK Land Registry),Teranet和加拿大国家银行(Teranet and National Bank of Canada),法国国家统计与经济研究所(National Institute of Statistics and Economic Studies,法语:Institut National de la Statistique et des Études Économiques,INSEE),标准普尔(Standard’s & Poor’s)


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