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优投系列 | 美国五大城市房价指数分析

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摘要

根据美国房价指数综合分析发现,波士顿与芝加哥市场的成长性可期,旧金山市场增长率的下降有所放缓,处于缓慢成长状态。整体市场情况是低端房产走高,高端房产走低。


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标普/凯斯·席勒房产价格是美国权威的评级机构标准普尔公司(S&P)所计算的房产价格指数,用来反应地区的住宅房产市场变动情况,指数越高,房价越高。优投房每月会为大家更新最新的房价指数情况,希望大家可以跟随我们紧跟美国房产走势,获得最新房产咨询。最新的一期凯斯·席勒房产价格指数更新到2016年11月,本篇文章就对最新的房产价格指数展开深入分析。

我们主要分析美国整体和五大城市波士顿、芝加哥、洛杉矶、纽约和旧金山(名字按英文首字母排序)的房地产价格走势情况!我们进行了三方面的比较:

❏    各个城市间的整体趋势:

通过观察整体趋势,掌握近10年来房价动态。

❏    各个城市的房产价格指数相比上个月的情况:

通过与上个月比较,及时了解该城市房价走向。

❏    相比去年同一个月份的情况(用来去除房价的季节性因素):

与去年比较,洞悉今年市场状态。

注:本文采用了同比增长率 (Year-Over-Year Change) 计算公式:即:同比增长率=(当年的指标值-去年同期的值)÷去年同期的值*100%,一般是指和去年同期相比较的增长率。

我们知道,市场把房产价格定位为高端、中端和低端,所以分析中我们也按照不同定位来看看不同价格的房产增长有什么不同。以下是关于波士顿(Boston),芝加哥 (Chicago), 洛杉矶 (Los Angeles), 纽约 (New York), 旧金山 (San Francisco) 的地区文化介绍以及凯斯·席勒价格指数同比增长率(Year-Over-Year Change) 趋势分析图。(注: 在每个图中都有每个城市的高端 (High Tier) 房产,中端 (Middle Tier) 房产,低端 (Low Tier) 房产以及整体(Whole) 的趋势线。)

波士顿:2016年同比增长率在5%左右

波士顿(Boston)是美国马萨诸塞州的首府和最大城市,也是美国东北部的新英格地区的最大城市。它作为美国东北部高等教育和医疗保健的中心,它的经济基础是科研、金融与技术—特别是生物工程,并被认为是一个全球性城市或世界性城市。世界名校哈佛大学、麻省理工学院(MIT)都在波士顿的附近。

波士顿凯斯席勒指数同比增长率趋势图

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从近几年来看,2012 年到2016年的凯斯·席勒房屋价格指数 (Case Shiller HousePrice Index) 同比增长率从2012年剧增,在2013年开始出现下降,至2015年开始平稳回升。且各个房产层次的同比增长率在5%左右。

芝加哥:2016年同比增长率在5%左右

芝加哥(Chicago)位于美国中西部的伊利诺伊州,东临壮丽的北美五大湖之一密歇根湖,是著名国际金融中心之一,也是全美人口第三大城市(仅次于纽约和洛杉矶)。

优投系列 | 美国五大城市房价指数分析芝加哥凯斯席勒指数同比增长率趋势图

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芝加哥(Chicago) 与波士顿相似,各个房产层次的同比增长率在5%左右,从2013年的下降转而至2015年后开始平稳上升。

洛杉矶:2016年同比增长率大于5%

洛杉矶拥有许多世界知名的高等教育机构,大洛杉矶地区的著名高等学府包括加州理工学院(Caltech)、加州大学洛杉矶分校(UCLA)和南加州大学(USC)等。娱乐方面,好莱坞、加州迪士尼乐园、环球影城等等都位于洛杉矶,南加州的奢华之城比佛利山庄也坐落在洛杉矶的中心地带。
洛杉矶凯斯席勒指数同比增长率趋势图

洛杉矶(Los Angeles) 的各个房产层次的同比增长率大于5%,从2013年的整体下降转而至2015年低端房产开始出现平稳回升。

纽约:2016年同比增长率在3%左右,低端房产继续走高

纽约的金融区,以曼哈顿下城的华尔街为龙头,被称为世界的金融中心。纽约证券交易所是世界二大证交所,它曾是最大的交易所,直到1996年它的交易量被纳斯达克超过。若想要深入的了解纽第约景点,就去逛逛大都会博物馆和百老汇;如果没到过久负盛名的布鲁克林大桥和自由女神像也不能算来过纽约了。

纽约凯斯席勒指数同比增长率趋势图优投系列 | 美国五大城市房价指数分析

纽约 (NewYork) 的近几年趋势最为缓和,没有出现剧增然后下降的情况,且同比增长率都在3%左右, 中端及下层的需求还是很旺盛,推升了价格涨幅,而高层的在下滑。而且高端房产房价指数自2013年后开始走低,但中、低端房产维持走高。

旧金山:2016年同比增长率在10%左右

旧金山(SanFrancisco),又译“三藩市”,美国加利福尼亚州太平洋沿岸港口城市,世界著名旅游胜地、加州(人口)第四大城市。旧金山临近世界著名高新技术产业区硅谷(SiliconValley),是世界最重要的高新技术研发基地和美国西部最重要的金融中心。同时,它拥有独一无二的旧金山湾区、金门大桥和渔人码头,气候冬暖夏凉、阳光充足,临近众多美国国家公园(如约塞米蒂国家公园)和加州葡萄酒产地纳帕谷,被誉为“最受美国人欢迎的城市”。

旧金山凯斯席勒指数同比增长率趋势图优投系列 | 美国五大城市房价指数分析

旧金山 (San Francisco) 的房价指数同比增长率数值最高,都在10%左右,在2013年的下降之后开始出现下降放缓的趋势。

我们可以发现它们都表现为:低端房产的凯斯·席勒房价指数的同比增长率更容易受市场走势影响,在房产市场走低时在最低,走高时在最高。

各个城市的房产价格相比上个月的情况

接下来,则是进行各个城市的房产价格指数增长率相对上个月的对比,即2016年11月与10月的比较。

我们先进行今年11月与10月的增长幅度的比较:

♦2016年11月同比增长率较2016年10月的同比增长率变化在-0.3%-1.0%之间

优投系列 | 美国五大城市房价指数分析2016年11月vs2016年10月凯斯席勒房价指数环比增长率比较

(今年11月 vs 今年10月)

数据采自2016年10月、11月的凯斯·席勒指数数据,考虑到房地产的季节性因素,一般通过当月和去年这个月的比较来看房地产每年的增长情况,即前面所说的同比增长率。通过计算各自的同比增长率,我们可以看到五个城市整体的价格指数11月相比10月同比增长率变化在-0.3% – 1.0%之间。还可以看出,波士顿和纽约,在11月份的表现是在持续上升,对于未来市场成长提供了动能。

相比去年同一个月份的情况

最后,再让我们看一下今年2016年11月份与去年2015年11月份的房产价格指数增长率有什么不同。

♦2016年11月整体同比增长率较2015年11月的同比增长率变化在-5.7%-2.1%之间

优投系列 | 美国五大城市房价指数分析2016年11月vs2015年11月凯斯席勒房价指数同比增长率比较

(今年11月 vs 去年11月)

数据采自2015年11月、2016年11月的凯斯·席勒指数数据,通过计算整体同比增长率,我们可以看到今年11月较去年11月的同比增长率变化在-5.7% – 2.1% 之间。且更值得关注的是,波士顿和芝加哥地区,呈现较去年更好的增长,后势可期;旧金山地区增长率虽然一直呈现下降趋势,但下降正在放缓 ,市场也是乐观的,算是在缓慢成长中。

通过比较今年11月份和10月份各自相对于去年的增长,我们去除了季节因素对于房价的影响。以上结果说明今年5大城市的整体市场11月相比10月同比增长率变化在-0.3% – 1.0%之间; 而今年11月较去年11月的同比增长率变化在 -5.7% – 2.1% 之间。

 

数据来源:S&P/CASE-SHILLER 房价指数
图片来源:优投房原创、网络

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