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優投系列 | 標普(S&P)11月房價指數分析新鮮出爐!

優投系列 | 標普(S&P)11月房價指數分析新鮮出爐!

摘要:
今年5大城市的整體市場8月相比7月同比增長率變化在 -0.1% - 0.7%之間。
今年5大城市的8月較去年8月的同比增長率變化在 -3.9% - 3.2% 之間。
低端房產的指數更容易受市場走勢影響。
紐約的高端房產房價指數自2012年後開始走低,但中、低端房產維持走高。

標普/凱斯·席勒房產價格是美國最權威的評級機構標準普爾公司(S&P)所計算的房產價格指數,用來反應地區的住宅房產市場變動情況,指數越高,房價越高。優投房每月會為大家更新最新的房價指數情況,希望大家可以跟隨我們緊跟美國房產走勢,獲得最新房產諮詢。最新的一期凱斯·席勒房產價格指數更新到2016年8月,本篇文章就對最新的房產價格指數展開深入分析。

我們主要分析美國整體和五大城市波士頓、芝加哥、洛杉磯、紐約和舊金山(名字按英文首字母排序)的房地產價格走勢情況!我們首先比較各個城市的房產價格相比上個月的情況,然後比較相比去年同一個月份的情況,用來去除房價的季節性因素,最後再比較各個城市間的整體趨勢。(本文採用了同比增長率 (Year-Over-Year Change) 計算公式:即:同比增長率=(當年的指標值-去年同期的值)÷去年同期的值*100%,一般是指和去年同期相比較的增長率。)

 

今年8月 vs 今年7月

我們先進行今年8月與7月的增長幅度的比較:

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(2016年8月同比增長率較2016年7月的同比增長率變化在-0.1%-0.7%之間)

數據采自2016年7月、8月的凱斯·席勒指數數據,考慮到房地產的季節性因素,一般通過當月和去年這個月的比較來看房地產每年的增長情況,即前面所說的同比增長率。通過計算各自的同比增長率,我們可以看到五個城市整體的價格指數8月相比7月同比增長率變化在 -0.1% – 0.7%之間。

 

今年8月 vs 去年8月

接下來,則是看看當月的同比增長率與去年這個月的同比增長率是否有不同:

3(2016年8月整體同比增長率較2015年8月的同比增長率變化在-3.9%-3.2%之間)

數據采自2015年8月、2016年8月的凱斯·席勒指數數據,通過計算整體同比增長率,我們可以看到今年8月較去年8月的同比增長率變化在 -3.9% – 3.2% 之間。

總結:通過比較今年8月份和7月份各自相對於去年的增長,我們去除了季節因素對於房價的影響。以上結果說明今年5大城市的整體市場8月相比7月同比增長率變化在 -0.1% – 0.7%之間; 而今年8月較去年8月的同比增長率變化在 -3.9% – 3.2% 之間。

除了看各大城市整體的情況之外,我們再把房產分成高端、中端和低端來看,看看不同價格的房產增長有什麼不同。以下是關於波士頓(Boston),芝加哥 (Chicago), 洛杉磯(Los Angeles), 紐約 (New York), 舊金山(San Francisco) 的地區文化介紹以及凱斯·席勒價格指數同比增長率(Year-Over-Year Change) 趨勢分析圖。(注: 在每個圖中都有每個城市的高端 (High Tier) 房產,中端(Middle Tier) 房產,低端 (Low Tier) 房產以及整體(Whole) 的趨勢線。)

5 (波士頓:同比增長率在5%左右)

波士頓(Boston)是美國馬薩諸塞州的首府和最大城市,也是美國東北部的新英格地區的最大城市。它作為美國東北部高等教育和醫療保健的中心,它的經濟基礎是科研、金融與技術—特別是生物工程,並被認為是一個全球性城市或世界性城市。世界名校哈佛大學、麻省理工學院(MIT)都在波士頓的附近。

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從近幾年來看,2012年到2016年的凱斯·席勒房屋價格指數 (Case Shiller House Price Index) 同比增長率從2012年劇增,在2013年開始出現下降,至2016年開始回升。且各個房產層次的同比增長率在5%左右。

7(芝加哥:2016年同比增長率在5%左右)

芝加哥(Chicago)位於美國中西部的伊利諾伊州,東臨壯麗的北美五大湖之一密歇根湖,是著名國際金融中心之一,也是全美人口第三大城市(僅次於紐約和洛杉磯)。

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芝加哥 (Chicago) 與波士頓相似,各個房產層次的同比增長率在5%左右,其中高端房產的同比增長率趨近於0%。

9(洛杉磯: 2016年同比增長率大於5%)

洛杉磯擁有許多世界知名的高等教育機構,大洛杉磯地區的著名高等學府包括加州理工學院(Caltech)、加州大學洛杉磯分校(UCLA)和南加州大學(USC)等。娛樂方面,好萊塢、加州迪士尼樂園、環球影城等等都位於洛杉磯,南加州的奢華之城比佛利山莊也坐落在洛杉磯的中心地帶。

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洛杉磯 (Los Angeles) 的各個房產層次的同比增長率大於5%。

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(紐約:2016年同比增長率在3%左右,且變化最為緩和)

紐約的金融區,以曼哈頓下城的華爾街為龍頭,被稱為世界的金融中心。紐約證券交易所是世界第二大證交所,它曾是最大的交易所,直到1996年它的交易量被納斯達克超過。若想要深入的了解紐約景點,就去逛逛大都會博物館和百老匯;如果沒到過久負盛名的布魯克林大橋和自由女神像也不能算來過紐約了。

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紐約 (New York) 的近幾年趨勢最為緩和,沒有出現劇增然後下降的情況,且同比增長率都在3%左右, 中端及下層的需求還是很旺盛,推升了價格漲幅,而高層的在下滑。而且高端房產房價指數自2012年後開始走低,但中、低端房產維持走高。

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(舊金山: 2016年同比增長率在10%左右)

舊金山(SanFrancisco),又譯“三藩市”,美國加利福尼亞州太平洋沿岸港口城市,世界著名旅遊勝地、加州(人口)第四大城市。舊金山臨近世界著名高新技術產業區硅谷(SiliconValley),是世界最重要的高新技術研發基地和美國西部最重要的金融中心。同時,它擁有獨一無二的舊金山灣區、金門大橋和漁人碼頭,氣候冬暖夏涼、陽光充足,臨近眾多美國國家公園(如約塞米蒂國家公園)和加州葡萄酒產地納帕谷,被譽為“最受美國人歡迎的城市”。

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舊金山 (San Francisco) 的房價指數同比增長率數值最高,都在10%左右。

總結:經過上述描述,我們可以發現低端房產的凱斯·席勒房價指數的同比增長率更容易受市場走勢影響,在房產市場走低時在最低,走高時在最高。

 

數據來源:S&P/CASE-SHILLER 房價指數

圖片來源:優投房原創、網絡


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