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我为什么选择投资美国地产,投资美国地产有何好处?
根据房地产经纪人协会(NAR)的最新报告,中国人已经连续两年成为美国房地产市场中的最大海外买家,购买总额占到了美国房产国际销售总额的26.7%,比第二到第五的外国买家购买总额还要高。投资美国地产可以从以下几个方面看:
从投资本身看
1. 抵押贷款利率下降
自2016年以来,美国房屋抵押贷款利率受国际局势影响,连续下降,并有可能达到历史新低,今年10月份的30年期固定利率为3.54%。这也意味着,对于在美贷款买房者来说,他们将付出更少的贷款利息就能购得心仪的房产。
2. 良好的投资回报率
美国一套房产的租金回报率在7%-9%,扣除房屋维护、损耗等成本,净回报率在5-6%。而且,一旦你买下一套房屋后,你所花的钱就是一个定数了。但与此同时,房屋的租金确是在不断上涨的。以纽约市为例,2015年平均租金约为$3500,年租金上涨率约为6%。也就是说,一年后每个月就可以多收200美元的租金钱。
从美国投资大环境看
美国被国际投资者,包括中国投资者视为最理想的海外房地产投资目的地,原因其实很简单。海外投资除了看重项目本身的回报率之外,健全的金融服务体系、流动性高的资本市场、私人产权的持有方式,足够大的能够分散风险的房地产市场,这些都是要考虑的条件。满足这些条件的地区屈指可数:包括美国、西欧、加拿大和澳大利亚,然而在所提供的投资机会的规模上,其他国家和地区还不能与美国相提并论。根据AFIRE2016年的调查,美国在提供稳定安全房地产投资的国家中,排名第一。
从投资美国的附加值来看
投资美国的人都带着自己的“美国梦”,或是在美国定居工作创业,或是休闲养老,亦或是将子女送往美国读书,让他们有一个国际化的视野。美国本身是一个移民国家,开发的文化不仅敞开大门,新移民们在这片土地上也能很快适应;根据US News的世界大学排名,世界前50的大学有35个在美国;美国的医疗卫生水平

我怎样查询我感兴趣的地产项目?
在优投房信息平台上(www.utofun.com),您能找到房地产众筹项目的具体信息,另外优投房信息平台也提供房产市场和社区介绍,以及在美国购买房产的相关法律税务咨询。

优投房怎样保证其信息公正安全?
优投房所提供的信息来源是优投房独家大数据,优投房的数据是从政府相关部门中购买得到的。

投资者是否会收到其项目投资的实时和最新信息?
是。对于已经投资地产项目的投资者来说,项目方反馈的最新信息将及时向投资者更新。对还未参与投资但有意向的投资者来说,可以通过订阅优投房网站来获取地产相关最新资讯
(utofun.com/signup)

优投房平台上的投资项目是否有风险?
任何房地产投资都是有风险的,优投房致力于提供全面客观的信息和咨询来正确认识风险,并通过投资策略规避和最小化风险。一般来说,投资房地产有以下风险:
1. 承租人风险
房地产收益主要来自于承租人,即租客。租客承租能力多大?有没有发生破产的可能?
2. 市场竞争
房地产市场如何?房地产市场间的竞争同样影响着租金,是承租人是否决定投资的重要因素。
3. 经营费用
翻修,保险费,革新都可能导致经营费用提升。我们知道风险和收益成正比,承租人希望通过提高经营费用来使租金提高,但这往往也是风险所在。
4. 税收风险
房地产业在税收问题上面临“三多”:一是税收检查多,房地产业已连续12年被税务机关列为年度税收专项检查的重点检查领域;二是涉及税种多,房地产业涉及的税种有10个;再有就是涉税风险多,每个环节都存在涉税风险。因此,对房地产企业来讲,如何规避纳税风险是摆在眼前的突出问题。
5. 杠杆风险
杠杆效应使投资者可交易金额被放大的同时,也使投资者承担的风险加大了很多倍。
什么是房地产众筹?
投资者通过互联网平台,共同为某一房地产项目“凑钱”,并要求一定的回报。

美国股票、房地产信托基金、房地产众筹有何不同?
股票是一种有价证券,每支股票背后都有一家上市公司,投资者通过购买股票成为公司的股东,共享收益,共担风险。按照股东权利分为普通股和优先股。优先股将首先得到股息和清偿,有固定的收益,没有投票和表决权;普通股其次得到股息和清偿,收益取决于公司盈利状况,有投票和表决权。
房地产信托基金(REITs)是投资者把钱集资起来,买一些物业,然后把这些物业交给专业的房地产信托基金公司管理。物业收的租金和其他收入、包括物业升值的收益,扣掉费用,归还投资者。
房地产众筹是投资则通过互联网平台,共同为某一房地产项目“凑钱”,并要求一定的回报。按照运作模式分为直接投资-直接投资实际项目,获得既定的全部收益和间接投资-投资众筹平台,获得相应部分的收益。

我不是美国公民,我是否可以参与美国地产投资众筹?
是的。国际投资人可以投资在优投房发布的投资项目,但必须满足一定的资格标准。优投房的法律顾问将会根据相关法律对每一个投资者核实。另可参考美国政府发布的国际反洗钱准则。

我怎样参与美国房地产众筹?
1.登录地产众筹网站
2.挑选项目:美国地产众筹平台由具有丰富经验的地产人士创建。大部分平台提供的项目经过平台团队的审查和筛选,与审查普通房地产项目没有太多区别
3.查看项目信息,包括类型、资金总额、风险评估、预期收益、资金来源和相关文件
4.决定是否投资
5.在线签署合同与付款
6.跟进项目动态
7.每月/季度返利回报
8.退出/项目到期结束

是否有最小和最大投资额?
投资额通常在5千-50万美元之间
EB-5是什么?
EB-5(Employment-based Fifth Preference),是美国的一个签证类别代码,为“第五类优先就业型移民签证”的简称。EB-5项目于1990年由美国国会创立,目的是吸引海外投资移民者来美国投资及创造就业机会。

我能否投资移民?
美国投资移民有2种方式:
A.投资50万美元区域投资移民,区域移民只可以投资在美国高失业率和农村地区,这种认购美国本土项目存在一定的高风险;
B.另外一种就是投资100万美元直投移民,自己确实是在美国自己做项目,开公司,资料齐全即可稳拿绿卡,但刚开始只能拿两年绿卡,只有100万美元投资款入了移民局对公账户,且解决10人以上美国公民就业,方可在2年投资期满后提前90天携带10人劳动就业证明及项目资产损益报告申请解除2年投资权限。

投资移民有何风险?
EB-5投资人在申请绿卡时,需要经过两个步骤。
第一,向移民局递交有条件绿卡申请(即I-526)。在I-526申请时,投资人需要通过移民律师向移民局递交投资人资金证明、投资项目商业计划、投资合同、创造就业报告等一系列件。目的在于向移民局证明:投资人确实投了钱在项目里,并且项目可以产生所需要的就业。移民局在审批I-526时,大部分项目还没有完工和运营,所以项目的就业还没能完成。所以,在这一步时,移民局发放的绿卡是临时或有条件的。条件是将来投资项目能够产生所需的就业
第二,项目完成并运营、确实产生了在申请临时绿卡时预测的就业后,投资人再报送无条件绿卡申请。也称为永久绿卡或I-829。在这个申请里,投资人需要通过移民律师将项目的实际产生的就业和资金持续投入的证明向移民局展示。移民局在确认后,发放无条件绿卡,或永久绿卡。 根据这两个步骤,投资移民的风险主要有两个:一个是绿卡风险,一个则是还款风险。根据移民局最近五年的统计资料,投资人拿不到有条件绿卡的机率为17.6%;拿不到无条件绿卡的机率为5.6%。就还款风险而言,移民局或非官方渠道都没有统计。大部分项目还没有进入还款阶段。不过,根据我在EB-5行业所接触的项目来说,还款风险会大大高于绿卡风险。

移民美国后税务问题常见误区?
一提起美国移民,很多申请人的脑海里都会冒出“全球征税、劫富济贫”等字眼。其实申请人之所以会有这种担忧源于他们对美国全球征税政策的含义和具体规则都存在一些误解。
误解一:一旦获得美国绿卡,美国将对所有的、全球的资产(包括中国)进行征税
答: 美国的全球征税政策针对的只是个人收入。很多人存在这个误解主要是混淆了 "资产" 和 "收入" 的区别。"资产" 是你从过去一直到现在为止已经获得的财富,"收入" 是你当年的投资收益或者工资,奖金和提成所得。而美国的全球征税政策针对的只是个人收入,而不是你的个人资产。 举例来说,假如你在国内有价值人民币5000万的房子或者房地产在出租,每年能获得租金收入500万元人民币。当你获得美国绿卡后,美国税务局只会对你100万元人民币的“租金收入”进行征税,而不会对你价值1000万元人民币的“资产”进行征税。
误解二:一旦获得美国绿卡,在国内的所有收入都要交美国税
答:"每年有将近9万美元的免税额"美国对从海外获得收入的人每年有将近9万美元的免税额。举例来说,如果夫妇两个人都拿美国绿卡,每人每年从中国获得10万美元的收入,那么如果他们分别报税的话,扣除9万美元的免税额,每人每年只需要就1万美元的收入报税。10万美元 - 9万美元 = 1万美元 而这一万美元,如果在中国已经交了税费($5000),或者如果在美国有什么生意费用支出($2000),还可以抵扣税费,这样经过费用抵扣之后,1万美元 - $5000 -$2000 = $3000 $3000收入才需繳稅估计每人每年只需要交1000美元以下的税就够了。
误解三:一旦获得美国绿卡,在中国的公司也需要交美国税
答:美国的全球征税是针对绿卡持有人个人的。如果绿卡持有人拥有中国公司的股份,中国公司产生的利润没有通过分红的形式分配给绿卡持有人,那么绿卡持有人并不需要为其所拥有的中国公司的利润交美国的税。举例来说,如果绿卡持有人拥有的中国公司每年获利1000万元人民币,但是绿卡持有人作为股东并没有得到公司分红,那么并不需要为这1000万元人民币的中国公司利润交美国的税。
美国房产交易中应该注意哪些法律问题?
房产交易通常极为复杂。除协商买卖合同外,律师须检查房产的产权以确保符合买卖合同,确认是否符合适用的区划法律、建筑规范、租赁规定及其他法律要求,审查租约及协商融资文件。在产权转让予买方之日, 卖方、买方、产权保险公司、贷款方等各方均须到场。所有各方均由法律顾问代表,以保护自身利益。

投资者可以获得何种类型的美国房产所有权?
通常,卖方与买方签订买卖合同。双方自由协商合同条款,但通常就房产面积、质量及条件方面的缺陷限制卖方在出售后应承担的责任。合同通常要求买方在双方签署合同之时支付头期款,头期款介乎购买价格的3%至5%,以保证买方履行合同(购买价格低,则头期款通常高于5%),尽职调查期限结束时,部分头期款或不予退还。买卖合同通常准予买方一定期限以便其开展尽职调查。尽管卖方可就产权、影响房产的产权负担、已有租约及影响租约的事项作出陈述,但买方应自行进行房产调查以便在完成购买之前确定是否存在任何瑕疵。陈述的范围和时效性由双方协商。调查期限结束后,买方有权终止合同或完成交易。如果买方选择完成交易但未能按照买卖合同支付购买价格的馀款,则卖方将没收买方支付的头期款作为违约金。通常如果买方违反合同,卖方扣留的头期款是其惟一可获得的损害赔偿。买者自慎原则适用于大多数房地产购买交易,即买方应对其所购买的房地产承担责任。此外,自2001年9月起,联邦政府颁布了法律以求辨别美国商业交易中的恐怖组织和个人。这些法律可能要求买方披露特定信息。

投资者如何在实际转让产权之前保护其购买预期房产的权利?
在大多数州,买方有权在签订买卖合同之后登记合同或合同的简式备忘录,但是这种方法极少采用。在没有待售登记通知的情况下,卖方可能违反合同,将房产出售给愿意支付更高价格的另一方。如果第三方并不知晓现有的买卖合同,则可被列为“善意购买人”,免于遭受原始合同买方提出的索赔。登记合同或其备忘录视为“推定告知”其他潜力买方该房产已订立合同,原始合同买方对房产享有权利且后续买方将失去“善意购买人”的保护。但是卖方一般会阻止登记合同,因此美国的房地产合同通常不作登记。

投资者如何在实际转让产权之后保护其投资?
在美国,人们通常购买产权保险,以便为特定房产区域所有权链上未作披露的产权负担及瑕疵提供保险。产权保险人进行独立的产权调查,并提供保护买方房产权益的保单,但仅限于产权保险人在产权调查期间发现的留置权及产权负担。通常,产权保险人为上述特殊(或有限)担保契约(或放弃索偿契约)转让的产权提供保险,因此买方是否获得卖方的完全担保契约已不太重要。某些州对产权保险及附加条款(即增加基本产权保单的承保范围的特殊条款)的费用制定了规范条例,产权保险的费用不受卖方交付的契约类型制约。产权保险人还为贷款人房产的担保权益中的优先留置权提供保险。产权保险的保费以及扩大保单承保范围的任何特殊附加条款费用通常遵循当地市场惯例,但最终由卖方和买方共同商定。
我什么时候可以看到年度税表?
在参与房地产众筹项目后,每年的1月到2月项目方会给予年度税表,如果购买房产,房产局则会提供税表。

美国房产税如何征收?
征收主体(郡政府、市政府和学区):
1、美国地方政府来征收房产税,地方政府根据各自实际情况来确定税率并依法征收,这项税收主要用于居民所在区域的教育及公共服务的支出。
2、而美国的联邦政府和州政府是不征收房产税的。美国房产税的征收主体是郡政府、市政府和学区。他们之间的征收比例划分是按1:1:5来征收的。

确定税率:
1、房产税的税率由地方政府根据各级预算来制定,而预算应征收的房产税与房屋计税价值总额每年都有变化,因此房产税税率每年都不同。如果某个地方政府的一年开支为2亿美元,这个地方的房产估价总额为100亿美元,那么该地当年的房产税税率便是2%。假如过了一年后,该地方的经济发展了,房价有所提高,房产估价的总额上涨为200亿美元,但地方政府的开支若维持2亿美元不变的话,当年房产税的税率为1%。也就是说,房价上涨了,房产税可能降低。
2、房产税计算。各地方政府根据本地财政需要,规定一个当地统一的房产税率。而应付房产税则是房产税率与房产纳税价之积。房产纳税价一般是房产市场公平价,但有些地方政府允许一定折扣,政府会提供一个折扣率。在这种情况下,房产纳税价是房产市场公平价与折扣率的乘积。
3、房产估值一般由持有证书的专业评估师给出市场公平价。由于美国大多数房屋为独栋房,所以房与房的差别很大,包括地块的大小、可用面积、房屋式样等。评估师一般会采用销售对比方法,即比较近6个月内三四个在附近已售房屋的价格,根据地块大小、房屋大小、房型、房龄、房屋设施等进行调整。另一个方法是重置成本法,但此法一般是针对新房,主要考虑重建同样房屋所需成本,然后根据地价以及折旧调整。
4、确定税率的具体程序是:市、镇委员会通过预算,各级政府根据各种预算收入和总支出的情况决定征收房产税的数额,再根据评定的房屋计税价值确定房产税的税率。 税率的计算公式为:预算应征收的房产税税额÷房产计税价值总额=房产税税率。
5、税率的高低要受到一定的限制,因为联邦法律规定了对财产(主要是房地产)征税的最高限额。财产估价经地方立法机关正式批准后,即成当地的法定税基。据此形成两种形式的税率。一是名义税率,适用于估价;一是实际税率,适用于市价。由于各地估价比率不一,各地税率也有较大差异。

->征收手续:
1、在美国交纳房产税手续简单。通常,地方政府会给每个房主邮寄一份纳税通知。房主需在指定期限内将房产税额通过支票和纳税通知的回执寄回地方政府指定地址即可。有些地方也可以通过网上支付。各地政府对纳税频度各有规定。比如,费城一年只有一次,房产估值办会在每年12月给房主寄发房产税表,房主必须在第二年3月31日前支付。加州房地产税分两次缴纳,第一次是当年的11月1日;第二次是次年的2月1日。新泽西州,一年则分4次。
2、美国房产税的纳税人为拥有房地产的自然人和法人。包括住宅所有者、住宅出租者,但不包括住宅承租者。

->免征条件:
美国地方政府规定了一些减免税项目,主要是对自住房屋给予减免税,这是通过减少税基或低估财产价值来实现的。另外还有一种减免美国房产税的方法,即当房产税超过某一最大值时,纳税人可从州政府得到相应的州个人所得税抵免或现金补偿。加州为例,纳税人的主要自用住宅,可免除7000美元的房产税。这个对我们华人具有现实意义。 另外还有退伍军人免税额。美国目前有30个州,对退伍军人自用住宅财产评价提供某一固定金额免税额。

->拒交处罚:
1、对未按期限纳税者采取罚息和罚金措施,拖欠时间越长罚金越高。当所欠税款和罚息罚金达到一定程度后,地方政府可以对拖欠房产税房产采取留置、拍卖。很多法拍房就这么来的。
2、由于政府房产税拥有最先申诉抵押权,因此,如果房产主对多方机构有违约,那么地方政府有最优权力在房产拍卖所得款项中得到资金用于抵税。以加州为例,如果超过期限,房主会被征收应付款10%的罚金;逾期三年未缴纳房产税会导致房产被地方政府没收拍卖。

从美国联邦所得税的角度,非美国投资者在美国投资房地产时最常用的节税方法是什么?
美国房地产投资的税务结构须具体情况具体分析,取决于许多因素,包括:标的房地产的性质;预期持有房地产的期限;非美国投资者所在国与美国之间的税务协定;返回到非美国投资者所在国的收入的税务待遇;非美国投资者的组织结构及其进行美国纳税申报的敏感度。出于节省美国联邦所得税的目的,非美国投资者拥有美国房地产最常见的投资结构是通过一家美国的合伙企业或者有限责任公司(“过渡实体”),对被视为房地产投资信托公司(“REIT”)的美国实体进行投资(继而拥有房地产)。REIT是一种特殊的实体类型,如果REIT将全部收入分配给股东并满足其他特定要求,则无须缴纳美国联邦所得税。REIT须符合若干关于其收入类型以及拥有的资产类型的规定。REIT可拥有大多数美国房地产资产,但是不能拥有开发性房产,并且应该对诸如疗养院和酒店一类的资产谨慎规划以便符合规定。

我可以通过优投房进行1030延税交易吗?
进行1031交易是必要的,详情请咨询我们优投房投资关系顾问,我们的顾问将协助您进行延税交易。

K-1和1099税务文件有什么区别?
K-1文件是一种美国税务文件,它是用来告知企业合伙人过去一年内的收入状况,是提供给有限责任公司的一份税务文件。而1099是将一年内的收入状况提供给股东的税务文件。

我的收入分配受美国代扣所得税的影响吗?
美国公民可免受代扣所得税带来的影响。对于非美国公民来说,如果享受到美国给予的无法由自己支配的特定收入,其分配将受美国代扣所得税影响。

什么是1099-INT表格?
1099-DIV是投资基金公司给投资者的税务文件,文件内容包括所有税后的资本利得和股利。1099-INT是纳税人年底交给投资者的税务文件,只要一年收到超过10美金的利息收入,纳税人就需上交1099-INT文件。

什么是K-1表格?
是用来记录投资者收益、亏损等的表格。对于EB-5投资移民来说,国税局要求所有合作企业(Partnership)向投资者提供K-1表格。该表格的主要目的是报税。